2007年郴州市商业市场调研报告.doc

郴 州 市 商 业 市 场 调 研 报 告 第一章 郴州市宏观经济环境 一、郴州概况 郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。郴州市位于北纬24°53′～26°50′，属中亚热带季风性湿润气候区。因南北气流受南岭山脉综合条件（地貌、土壤、植被、海拔）影响，太阳辐射形成多种类型的立体分布,垂直和地域差异大。具有四季分明,春早多变，夏热期长,秋晴多旱,冬寒期短的特点。郴州市200年末总人口为463.02万人其中，城镇人口占总人口的%，乡村人口占%，现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省面积的9.2%；人平土地面积7.09亩，比全省人均多1.7亩，居全省第三位。 郴州历来被称为“楚粤之孔道”，目前已形成了高速公路、国道纵贯南北，高等级公路、省道横卧东西的四通八达的交通格局。国家交通“大动脉”京广复线电气化铁路，公路107国道、106国道纵穿郴州南北，为南来北往的人流、物流提供了畅通的渠道。北上长沙，南下广州，可以朝发午至。进入21世纪，京珠高速公路的贯通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更为便利。省道1806线、1803线和郴资桂、桂嘉高等级公路贯通东西，东连江西、西接广西，从而构成了“三纵三横”的立体交通网络。,让经济圈无形的扩张,对地区的发展有着明显的拉动,同时促进了消费的多样化也促成投资环境的优化,有效的缩减城乡的差距。 二、郴州宏观经济环境 （一）郴州经济近几年一直保持快速发展 表 1．1：郴州市GDP增长情况 时间(年) 城市GDP（亿元） 同比增长 2003 324．22 11．2% 2004 394．5 13．0% 2005 477．0 12．7% 2006 546．2 8．3% 2007年上半年 284．44 11．2% 从上表图可知，郴州市近几年国民经济生产总值一直保持着快速的发展，从2003年的324.22亿元,到2006年的546.2亿元,中间增长差为221.98亿元,增长率为68.5%,再从今年上半年GDP图表来看几乎已达到2003年全年的GDP水平,可想而知,郴州的经济发展必定会对郴州的房地产市场有着强大的推动作用，同时也为郴州房地产提供了良好的经济环境。 房地产行业是一个资金密集型行业，郴州较快的城市经济发展速度、稳定快速增长的住房总体需求，为房地产行业持续发展提供良好的平台，为本项目开发建设提供了良好的社会经济环境。 （二）郴州居民人均可支配收入与居民消费性支出保持上涨的趋势 表1.2:郴州市居民人均可支配收入情况 时间（年） 城镇居民人均可支配收入（元） 同比增长 农村居民人均可支配收入（元） 同比增长 2003 7559 8．6% 2812 7．6% 2004 8567 13．3% 3161 12．4% 2005 9595 12．0% 3506 10．9% 2006 10606 10．5% 3654 6．2% 2007年上半年 5148 14．4% 1800 13% 表1.3郴州市城市居民消费性支出情况 时间 城镇人均消费性支出(元) 同比增长 农村人均消费性支出(元) 同比增长 2003 6197 8.8% 2284 5.5% 2004 7753 25.1% 2495 9.3% 2005 8349 7.7% 2761 10.7% 2006 8958 7.3% 2844 3% 2007年上半年 3856 10.2% － － 上图表得知, 近年来，郴州市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高，图表1.2显示郴州城镇居民人均可支配收入与农村居民可支配收入自2003年以来一直保持上涨的趋势, 整体数字显示2003至2006年每年都以1000元的速度向上增长,到2006年末郴州城镇居民人均可支配收入已闯过万元,达到10606元,同比增长10.50个百分点,这一上涨的趋势也将预示着郴州未来消费市场表现活跃,房地产市场表现旺盛。 我司认为，郴州城市居民可支配收入与消费购买能力的增强，为本项目开发建设、销售将带来利好，同时也为本项目销售价格的提升奠定了一定基础。 （三）郴州市全市全社会固定资产投资总额和房地产投资呈高速增长 表1.4:郴州市全市全社会固定资产投资情况 时间 固定资产投资总额（亿元） 同比增长 2003年 135．8 39．9% 2004年