资产评估报告书[精通企业财务会计].ppt

LOGO ——中信海洋直升机股份有限公司转让哈尔滨基地房地产 资产评估报告书 小组成员：徐晓琦 吴桂芳 周金甜 邓婷 王君怡 目录： 一.委托方及资产占有方简介 二.评估目的 三.评估对象 四.评估基准日 五.评估原则和依据 六.评估过程 七.评估结论 一、委托方与资产占有方简介 委托方：中信海洋直升机股份有限公司 注册地址：广东省深圳市罗湖区解放西路１８８号农业银行大厦１９楼 注册资本：人民币２５６８０万元 企业类型：股份有限公司（上市） 二、评估目的 中信海直拟将其拥有的中信海直哈尔滨基地房地产进行转让。 对委托评估的房地产在２００４年４月３０日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。 三、评估对象 本次资产评估对象为位于哈尔滨市香坊区赣水路３２号的中信海直办公楼０－７层，总建筑面积６５６２．７７平方米。上述待估房地产基准日账面原值２８，４４１，９５２．６０元，账面净值２５，５３４，０７３．５５元。 四、评估基准日 ２００４年４月３０日。 五、评估原则和评估依据 评估原则 ： 独立性原则 客观性原则 科学性原则 资产持续经营原则 替代性原则 公开市场原则?　　 评估依据 ●法规依据 １、国务院１９９１年９１号令《国有资产评估管理办法》； ２、原国家国有资产管理局国资办发【１９９２】３６号《国有资产评估管理办法施行细则》； ３、原国家国有资产管理局（１９９６）２３号《资产评估操作规范意见（试行）》； ４、财政部财评字［１９９９］９１号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； ５、财政部财评字［１９９９］９１号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； ６、财政部２００１年第１４号令《国有资产评估管理若干问题的规定》； ７、中国注册会计师协会协［２００３］１８号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》； ８、《中华人民共和国土地管理法》； ９、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》； １０、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 ?　　 ●行为依据 １、中信海直关于资产转让的董事会决议； ２、中承华公司与委托方签订的《资产评估委托约定函》。 ●产权依据 中信海直提供的国有土地使用证、房屋所有权证。 ●取价依据 １、哈尔滨当地建筑装饰工程造价信息等资料； ２、评估人员调查获取的哈尔滨当地房地产市场价格信息等。 ●参考资料及其他 １、与中信海直资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等资料； ２、评估人员现场勘察记录底稿； ３、评估人员收集的其他资料。 六、评估过程 待估房地产概况描述 确定评估方法 选取参考实例 确定评估价值 待估房地产概况描述  １、区域因素 （１）地理位置及繁华程度：待估房地产位于哈市香坊区赣水路３２号，属开发区繁华地段。周边自然景观良好，待估房地产具有独特的人文景观及良好的商业氛围。 （２）基础设施完善程度：待估房产所在地区水、电、气、热等基础设施完善； （３）公共设施完善程度：待估房产所在地区公共设施完善，具有许多哈市知名商业物业及省医院、省祖研医院等公共设施和医疗机构； （４）交通便捷度：待估房产所在区域道路通达，交通便捷。??　　 （５）环境质量、周围景观：待估房产所在区域无污染，城市景观设施较好，但本项目绿化率不高； （６）区域规划：商业、公企（办公）和住宅。 ?　　 ２、个别因素 （１）建筑物新旧程度：待估房产已建成５年，现正常使用，但内、外装修已陈旧； （２）装修条件：待估房产一层门厅主要为造形龙骨及石膏板。二三层室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 （３）设施设备条件：待估房产安装有两部ＬＧ原厂电梯，附属水、电、照明及消防设施齐全； （４）平面布置：按办公用途设计，但房间可改造布置； （５）楼层：０－－７层； （６）朝向：南北向。 评估方法及测算说明 我们根据转让房地产所处区位并结合法定办公用途等特点，通过调查近期哈尔滨市房地产交易市场上能够找到，且具有可对比性的交易案例，对该房地产采用市场比较法进行评估。 由于选择的交易价格均不含房屋内部精装修，所以在上述比较修正后结果的基础上再加上待估房屋内部精装修的价值，得到整个办公楼的评估值。即，市场比较法房地产评估价值 ＝ 房地产主体价值＋装修价值。 　　 根据评估目的和待估房产的情况本次采用市场比较法。即选择哈尔滨市房地产交易市场上与待估房产结构、功能类似的，具有较强相关性和替代性的房地产交易实例作为参照物，再对委估资产与参照物在区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等