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城市房屋拆迁评估实务 张东祥 江西师范大学城市建设学院 副院长 博士、教授、硕导 香港测量师、房地产估价师 土地估价师、房地产经纪人 georgezdx0701@ 城市房屋拆迁补偿价评估实务 一、城市房屋拆迁补偿价评估技术路线 （一）“标本房屋”市场价格评估技术路线 1. 确定“标本房屋”的基本条件： 2. 选择“标本房屋” 3. 评估“标本房屋”的市场价格 4. 建立修正体系，评估确定其他拆迁房屋的市场价格。 （二）“典型房屋”市场价格评估技术路线 1. 对拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等 2. 对同一用途类型房屋按建筑类型（层数）、建造年代、建筑结构等因素进一步划分为不同房屋类别。 3. 在同一房屋类别内选取一个“典型房屋” 4. 评估“典型房屋”的市场价格 5. 建立“典型房屋”市场价格的修正体系 6. 利用“典型房屋”市场价格及其修正体系，评估确定其他拆迁房屋的市场价格。 （三）区位指导价市场价格评估技术路线 1. 补偿价格＝区位补偿价+房屋重置成新价 2.区位补偿价＝区位指导价×修正系数 3. 区位指导价为均质地域中的房屋设定基准条件下的平均地价 4. 房屋重置成新价＝房屋重置价×成新率×（1+各其他因素差价率之和） （四）拆迁基准价市场价格评估技术路线 二、城市房屋拆迁补偿价评估方法的选择与运用 （一）评估方法的选择 1、能用市场比较法的应当采用。 2、为了应对可能出现的法律问题（不符合规范要求），宜选用两种以上的估价方法进行估价。 3、收益性房屋应当选用收益法作为一种估价方法。 4、不宜选用假设开发法进行估价。 5、成本法可为任何一种实体性估价对象估价。 6、在方法的选择上要尽量突破资料的障碍。 7、拆迁基准价修正法也是一种评估方法。 （二）各种评估方法在拆迁估价中的应用 1、市场法的应用 （1）可比实例的选取可以突破本拆迁片区 （2）尽量选用近期成交的可比实例 （3）慎重对待一手房的成交价和房地产行政管理部门登记的成交价 （4）各种因素的修正要尽量做到有可靠的依据 （5）比较是估价对象在估价时点的状况与可比实例在成交日期的比较 （6）要防止把状况差异的幅度直接作为价格差异的幅度 2、成本法的应用 （1）特别适合于机关、学校、公园等非住宅房地产和一些附属物的评估 （2）不能直接套用政府公布建筑物重置价 （3）采用“基准地价修正法评估的宗地单价+建筑物的重置成新单价”来评估被拆迁房屋的补偿单价是不科学的做法 （4）不能把造价作为建筑物的重置价； （5）采用直线折旧法计算折旧时，耐用年限不宜直接采用规范中的耐用年限。 3、收益法的应用 （1）用于收益性房屋（有收益有或潜在收益的房屋）价格和收益损失的评估 （2）尽量以租金收益来估价 （3）租金收益的报酬率可以在贷款利率上下 （4）对于租金应该考虑一个增长率。 三、城市房屋拆迁补偿估价业务承接与评估机构选择 （一）城市房屋拆迁补偿估价业务承接 1.三级以上（含三级）的房地产估价机构才能独立承接城市房屋拆迁补偿估价业务，暂定三级只能和三级以上（含三级）的房地产估价机构联合承接。 2.不能承接与本机构及其执行人员有利害关系的拆迁估价业务 3.分支机构只能以总机构的名义承接 4.从被拆迁人处承接拆迁补偿估价业务 5.根据各地的实际情况灵活承接 （二）拆迁补偿估价机构的选择 1.不能选择暂定期内的三级房地产评估机构。 2.拆迁基准价评估的机构资质等级根据地方规定。 3.要先公布一批机构，再采取被拆迁当事人投票或者拆迁当事人抽签的方式确定 4.不得选择与拆迁当事人有利害关系的估价机构 四、拆迁估价的现场答疑 （一）选派好的估价师进行现场答疑工作； （二）答疑之前要整理估价资料，统一回答口径 （三）答疑时要换位思考，保持平和心态 ； （四）做好记录，建立态度认真的形象； （五）维护双方利益，保持中间立场； （六）对共性问题及时归总和公告释疑； 五、拆迁估价结果的异议处理 （一）原估价机构首先需要作出解释 （二）仍有异议，则告之可以申请复估或重估 （三）复估结果改变的，需重新出具估价报告；结果不改变的，出具书面通知书。 （四）对复估或重估结果仍有异议，则申请技术鉴定 （五）估价专家委员会仅出具书面鉴定意见，不出具估价报告，但具体情况要具体分析。 六、拆迁估价中有关关系的协调 总体原则：保持估价结果的客观、公正；多解释，多沟通、多接触、多获取帮助、多尊重他人、多请示汇报。 （一）与拆迁管理部门的关系：透过现象看本质 （二）与拆迁人的关系 让拆迁人看到拆迁的隐性成本和节约成本的风险 （三）与被拆迁人的关系 晓之以理、动之以情，设身处地、阐明利害。 七、拆迁补偿估价的实地查勘 （一）查勘要从实物、权益和区位等三个方面进行 1、房屋位置：坐落、方位、门