中楠房产嘉兴项目市场定位产品策划报告-6036M.pptVIP

项目开发要解决的主要问题 项目地块的价值在哪里？ 谁是我们的市场客源？ 我们能为客户提供怎样的产品？ 我们的产品“好”在哪里？ 如何来“卖”我们的产品？ 如何评价地块的先天条件？——项目在城市中的地位 项目开发面临的市场状况 地段概念分明，政府导向明显 地段对项目的负面影响明显 企划成熟但营销执行不到位 销售执行力不足影响到项目整体去化 地块的价值在哪里？ 最大的森林公园－－穆湖 地块的价值在哪里？ 地块的价值在哪里？ 良好的交通通达度－－禾兴路 地块的价值在哪里？ 项目开发立地条件研判 可利用资源有限，且不具备明显优势 项目开发更多地应从产品上着手 项目的市场机会在哪里？ 区域性个案定位: 产品售价受区域行情影响明显难以提升，同区域个案相比不具价格优势 区域客源群量有限，难以满足项目体量要求 产品品质较低，虽资金回笼较快但利润取得有限 全市性个案定位: 项目市场竞争面扩大 性价比较外区域同质个案更高，可有效规避地段劣势影响 可实现客源最大化和利润最大化 利于开发商品牌营造 怎样有效提升项目价值？ 充分利用容积率，降低楼面地价 大面积特色景观营造，提升景观价值 产品外观的特色性塑造 户型优化设计 合理面积控制提高性价比 合理控制车库及配套成本支出 有效的营销推广策略 多层还是高层？ 产品定位的提出 禾兴路、穆湖畔 20万平米中情西韵全景观精品名宅 谁是我们的目标客源？ 追求性价比和生活质量的菁英阶层 购房用于保值增值的私营业主阶层 异地置业，投资自住两用型投资客 产品方案定位策划 地块现状分析TERRAIN ANALYSIS 规划立地条件 总平面图一（全小高层） MASTPLAN  院落与围合 院落与围合 总平面图 MASTPLAN  设计概念 DESIGN CONCEPT 水冲进了城市、衍生出生命和文化 设计概念 DESIGN CONCEPT 大开大合、收放有序 交通分析图 SITEMOVEMENT 充分减少道路对景观的影响、对人行的破坏 绿化分析 DESIGN CONSEPT  绿化分析 DESIGN CONSEPT  设计概念 DESIGN CONCEPT 文华 （西、开放、融会贯通） 颐景（中、精致、博大精深） 上 禾 城 景观分析图 LANDSCAPE 会所CLUBHOUSE 会所CLUBHOUSE 建筑风格示意图 建筑立面细部表现 二房户型表现 三房户型表现 半地下车库示意图 营销企划表现 昌 盛 北 路 禾 兴 北 路 昌 盛 北 路 禾 兴 北 路 昌 盛 北 路 禾 兴 北 路 昌 盛 北 路 禾 兴 北 路 昌 盛 北 路 禾 兴 北 路 昌 盛 北 路 禾 兴 北 路 景观分析图 LANDSCAPE * * * * 中 心 城 区 秀洲新区 南湖区 （秀城区） 区域定性： 城市发展中的弱势区域，市场关注度有限 ？ 区域定性： 政府导向明显市民对区域发展前景较乐观 非主流区域 楼市步入高层时代 市场和消费者面临观念的转型期 只选好的，不怕贵的 产品品质及性价比成为市场竞争关键 城市人口有限、租售回报不对等 自住型客源为主，关注产品的实用性 利：有一定知名度，景观条件较好 弊：水景具有相似性，不具备直接优势，诉求卖点不强烈 思考：挖掘水的内涵和价值，不拘泥于单纯的景观概念营造 百年名校－－秀州中学 利：有较高知名度，市场接受度高 弊：人文氛围不足，诉求力度不强，较西区院校群落落差明显 思考：跳脱泛泛的人文概念，寻找其与相关事物的关联 利：禾兴路可直达城区中心，00生活距离 多路公交线路，交通出行便捷 思考：将禾兴路与项目地块联系起来，以点代面，强化交通优势 较成熟的生活配套－－农工商 利：较南湖区及秀洲新区有一定优势 弊：对期房开发而言，现时市场抗性差别不明显 思考：不能成为主要诉求点，对客源缺乏足够吸引力 以产品性价比 赢得市场 市场逐步接受过程中 面积较多层适度放大 得房率略低 物业费用更高 楼面地价偏高影响价格 建筑密度高，栋距过近 难以提高绿化景观质量 劣势 眼球效应明显 栋距开阔，通风采光好 绿化景观价值大幅提升 视野景观良好 产品得房率较高 物业管理费用较低 市场接受度高 房型面积易于控制 优势 高层 多层