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0 如何理解抵押关系中“地随房走”、“房随地走”？ 如何理解抵押关系中“地随房走”、“房随地走”？ 由于房屋与土地具有不可分离的依附关系，因此单独以房屋或土地使用权为抵押，都必然涉及二者的关系如何处理的问题。我国一向采取“房随地走”或“地随房走”的双向原则，即在抵押权设定之时，法律将房屋和土地使用权视为一个整体，不允许将它们分别抵押，无论是以土地使用权抵押为目的还是以土地上房屋抵押为目的，相应的房屋或土地使用权应作为统一的抵押标的物的组成部分。 《城镇国有土地使用权出让的转让条例》第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”《房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”担保法第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。” 司法实践中，由于存在土地和地上建筑物分属不同的权利主体的情形，因而很难避免土地和地上建筑物分别设定抵押权的情况。根据《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”现实情况为，土地和房屋在绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，因此也造成了两种权利在事实上的分离。 在司法实践中，房产和土地使用权分别抵押，给不同的债权人时，其效力如何，存在着分歧： 一种观点认为，房屋与土地不可分离，应将房地产视为一个抵押物，按照《担保法》第35条关于“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”的规定处理。如果两个合同均没有违反上述规定，可以承认其效力。如果违反上述规定的，承认登记在先的合同的效力，并满足该合同抵押权人的权利请求；确认登记在后的合同无效或未超过第一份合同所担保的债权余额的部分无效，对登记在后抵押权人未能实现的抵押权不予保护。 另一种意见认为两个抵押合同均有效，但在处理此类合同时，应把房屋与所占用范围的土地使用权视为同一财产，并把房地产分别抵押的行为视为同一财产向两个以上债权人抵押的行为，适用《担保法》第54条之规定。对拍卖、变卖房地产的全部所得，按两个抵押登记时间先后清偿；登记时间顺序相同的，以房地产总价款按债权比例清偿。 所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权（建设用地使用权）被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。反过来，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”。有关这一点，《担保法》、《房地产管理法》和《物权法》第146条、147条均作了明确规定。 虽然我国法律强调“房地一体”，但在司法实践中，由于土地和房屋在我国绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，造成了两种权利在事实上的分离。土地使用权和地上建筑物分属于不同的权利主体的情形大量存在。因而很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况。 甲有三间平房，并持有房屋所有权证和国有土地使用权证。其土地使用权证记载着三间平房后面的宅基地的使用权也归甲所有。1999年，邻居乙与甲协商在甲的房后的宅基地上建造两间平房经商。后乙以甲表示同意的证明办理了房屋产权证。2001年，甲将原有的三间平房卖给了丙。双方共同办理了房屋过户手续和土地使用权变更登记。丙取得的土地使用权仍然包括有房后的宅基地。丙认为自己已经取得了土地使用权，则地上的建筑物也应归其所有。据此要求乙迁出房屋。而乙认为房屋所有权属于自己，则该房屋占用土地的使用权应当同时转归自己，丙无权要求自己迁出。双方为此发生争执。 按照“地随房走”的原则，就应当承认乙对房屋的宅基地使用权；而按照“房随地走”原则，该宅基地上由乙建造的房屋所有权也应当归丙。这样就出现了法律原则适用中的矛盾现象。在具体处理时，简单地认为采用“地随房走”或是“房随地走”的原则，都会损害某一方的合法利益和权利。合理的办法就是将乙自建房的所有权和丙的宅基地使用权分开，既要承认乙对房屋的所有权，又要承认