2011年房地产经纪人《相关知识》复习要点(5-8).docVIP

2011年房地产经纪人《相关知识》复习要点(5-8) 2011年房地产经纪人《相关知识》复习要点（5） 　　保证合同和房屋抵押反担保合同的内容 　　（一）保证合同的内容 　　保证合同一般包括下列内容： 　　1.被担保的主债权种类、数额； 　　2.债务人履行债务的期限； 　　3.保证的方式； 　　4.保证担保的范围； 　　5.保证期间； 　　6.其他约定事项。 　　（二）房屋抵押反担保合同的内容 　　房屋抵押反担保合同一般包括下列内容： 　　1.抵押当事人的姓名、名称、住所； 　　2.债权的种类、数额、履行债务的期限； 　　3.房屋的权属和其他基本情况； 　　4.抵押担保的范围； 　　5.担保公司清算时，抵押权的处置； 　　6.其他约定事项。 2011年房地产经纪人《相关知识》复习要点（6） 2 　　住房置业担保公司 　　担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司，其实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。为保证贷款人与担保公司的独立性，贷款人不得在担保公司中持有股份，其工作人员也不得在担保公司中兼职。 　　担保服务费由借款人向担保公司支付。 　　担保公司的资金运用，应遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外）。担保公司应从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。当担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。担保公司还应建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应追加实有资本。 　　担保服务费由借款人向担保公司支付。 　　担保公司的资金运用，应遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。担保公司还应建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应追加实有资本。 　　题目：住房置业担保的程序一般是（ ）。 　　①签订有关合同，办理有关手续 　　②借款人向担保公司申请住房置业担保 　　③担保公司受理借款人的申请 　　④解除担保 　　A．①②③④ 　　B．②①③④ 　　C．④②①③ 　　D．②③①④ 2011年房地产经纪人《相关知识》复习要点（7） 　　个人住房贷款还款额和贷款余额的计算 　　无论是何种还款方式，都需要根据已知条件确定还款额。下面主要介绍等额本息还款方式和等额本金还款方式下还款额和贷款余额的计算。 　　1.等额本息还款方式下还款额和贷款余额的计算 　　等额本息还款方式是指借款人每期以相等的金额偿还贷款。其中每期还款额包括每期应付的利息和应归还的本金。这种还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。 　　（1）贷款利率不变的等额本息还款方式 　　这种还款方式是在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款本息。月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金，计算公式为： 　　A=P i（1+ i）n/（1+i）n-1 　　式中A——月还款额； 　　P——贷款金额； 　　i——贷款月利率； 　　n ——按月计算的贷款期限。 　　[解]已知：贷款金额P=100 000元，贷款月利率I=5%/12，按月计算的贷款期限n =15×12=180月 　　该家庭的月还款额计算如下： 　　A=P×i（1+ i）n/（1+i）n-1 　　=100000×5%/12×（1+5%/12）180/（1+5%/12）180-1=790.79（元） 　　这种还款方式下的贷款余额可以采用将年金转换为现值的公式计算，即等于以后月还款额的现值之和，计算公式为： 　　Pm=A×（1+ I）n-m-1/I（1+I）n-m 　　式中Pm-贷款余额 　　m-按月计算的已偿还期 　　贷款利率不变的等额本息还款方式下的月还款额累加为： 　　An=P i（1+ i）n/（1+i）n-1×n 　　题目：中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月所有债务支出与收入比控制在（ ）。 　　A.45%以下（含45%） B.50%以下（含50%） C.40%以下（含40%） D.55%以下（含55%） 　　答案：（D） 　　（2）贷款利率变动的等额本息还款方式 　　现实中的利率并不是一成不变的。如果利率发生了变化，贷款人和借款人都会在不同的情况下要求调整贷款利率。贷款利率变动的等额本息还款方式的基本计算程序是：①按照借款合同约定的初始利率和贷款期限，用贷款利率不变的等额本息还款公式计算月还款额；②到第一个利率调整周期，根据约定的利率指标确定新的贷款