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城市扩张中的土地价格及其作用研究 ——以北京市为例 吕萍+龙双双”刘新平“ 摘要：城市扩张中的土地价格有其自身的特殊性，并影响着城市土地扩张的速度与模 式。但是，在目前城乡土地市场不完善、城乡土地价值被扭曲等多方面因素的影响下， 土地价格难以真正发挥作用。本文从构建统一的城乡土地市场、建立统一的城乡土地供 应体系，完善城乡统一的地价体系三个方面论述了如何建立土地价格及其调控机制，并 提出了培育土地价格机制的建议：给予集体土地权利主体价格决定权，确定合理的农用 地转用价格，设定集体土地最低保护价和交易指导价，建立完善的土地价格信息机制等． 关键词：城市扩张 土地价格 作用 北京市 城市扩张速度的迅速加快，除了显示出城市建设和发展的成就一面以外， 也喻示城乡用地矛盾的激化和可能带来的土地粗放利用。通过对北京市特别 是对北京城乡结合部土地利用和管理的调查，发现不仅存在城乡之间用地矛 盾和竞争问题，也存在市地粗放利用和农地低效利用并存的现象。产生这种 现象的原因是多方面的，但其中忽视土地的价值规律，价格机制不能有效发 挥作用是一个重要因素。 1城市扩张中土地价格的特点 城市在扩张中形成了城乡结合部这一特殊过渡地带。由于城乡结合部土 地利用与管理的特殊性，使土地“合法”交易与“违法”交易、地上“公开” 交易与地下“隐形”交易并行，土地价格机制和土地供求机制尚未形成且难 以正常发挥作用。 1．1土地价格的形成方式特殊 北京市城乡结合部的土地交易包括市地之间交易、农地之间交易和市地 +吕萍，中国人民走学土地管理系，教授 ”龙双双刘新平中国人民大学土地管理系，硕士研究生 与农地之间(也称农地转用)的交易．其中农地转用是城乡结合部主要的和 特殊的土地交易形式，主要通过两种途径实现：一是政府征收集体土地为国 有，尔后再在市场中出让国有土地，其中涉及征地补偿费和土地出让价格； 另一种是集体土地所有者(集体组织后农民个人)私自将土地流转，双方达 成了土地交易的协议价格。 土地征收过程中的征地补偿费是一种特殊的土地价格形式．就目前而言， 原则上还是采用产值倍数法来测算征地价格，但在实际操作过程中，集体经 济组织与征地单位也采取讨价还价的协议方式定价．由于征地制度的不完善， 其价格水平要远低于市场平均水平．表1是北京市两种价格水平的比较，从 中可以得出出让价格在数值上是征地补偿价格水平的2N容积率倍～4X容 积率倍。 表1 北京市征地价格与土地出让市场价格比较(2002年) 征地价格 出让价格(元／建筑平方米) 地段 比较结果 (元／亩；元／平方米) 商业 住宅 五环路 150000：225 600一800 300—400 (2—4)FAR 六环路 100000：150 注：表中敷据选自人大课题组《北京市城乡结合部土地价格调查报告*2002，FAR表示容积率． 集体土地流转中的协议价格也是一种特殊的土地价格形式。利用北京市 土地市场调查和统计数据，对比分析1997--2001年北京市集体建设用地流转 与国有土地出让情况，可以看到期间各年集体土地流转总量均超过出让总量， 但出让总价款却远远大于流转总价款。图1的数据显示，同期北京市近郊区 县集体土地流转土地面积是出让总土地面积的1．1倍；同期出让单位地价款 平均水平为11 32．8元／平方米(合75．5万元／亩)，而流转单价仅为55．0元／ 平方米(合3．67万元／亩)，而流转合同总价款仅仅是出让总价款的二十分之 图1． 1997．2001年北京市近郊区县集体建设用地流转与出让对比数据情况 注：数据源自北京市国土资源局 从现行土地市场来看，不论是土地征收，还是集体土地流转都不是完全 公开的土地市场。土地征收补偿的公开性和透明度不高，土地补偿价格多低 于市场的正常价格水平；而集体土地流转多数属私下交易，交易中由于双方 都要承担不同的风险，使得交易价格也低于公开的市场价格水平。 1．2土地价格的市场