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中国房价走势 　　一、美国百年房价分析 　　图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。 　　 　　从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁， 我们可以有以下结论: 　　1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。 　　1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。 　　2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。 　　尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。 　　二、国内十年房价变化趋势分析 　　 　　图2：1999年-2009年中房上海住宅写字楼指数曲线 　　以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中国股市狂涨飚至6000多点，房地产快速拉升;2009年初前后,由于受到美国金融海啸的冲击，住宅指数开始下降。 　　由于中央投资4万亿拉动内需计划的出台，2009年中期开始，人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重，房价呈现70°甚至80°的直线飞涨，有钱人大量购房囤积居奇以避险增值;中产阶级取出全部存款买一套算一套;中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付，过上节衣缩食的贷款生活;更多的人们只能是一声叹息。 　　如果政策保持不变，而房价又不断攀升，全国房地产行业的产能和购买力之间必将出现严重倒挂，富人们囤积避险成功，贫富差距进一步拉大。长此以往，不仅拉动以城镇需要为主的内需只能是一句空话，而且还可能出现房地产市场崩盘，甚至出现更严重的后果。 　　进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。 　　纵观上海房地产市场十多年的指数变化，住宅指数几乎是只增不降，与1999年相比居然达到了4.2倍的增长。也就是说10万元在10年前能买一间房，现在却只能买一堵墙。 　　三、房价未来走势分析 　　1、 美国和我国房地产市场的差异 　　美国和我国房地产市场最大的差异是需求。根据联合国的报告，截止2007年10月，世界人口的一半居住在城市，并预计在25年中，这个比例将增长至三分之二。到2015年，全世界将有23个“特大城市”，其中19个出现在发展中国家 。美国作为发达国家，已经完成了城市化的过程。中国作为发展中国家，城市化的道路才刚刚开始，有着巨大的房地产新增需求。因此不能完全按照美国的曲线套用在中国房地产市场上。 　　其他因素，诸如最低收入和生活水平差异、城乡发展均衡化差异、消费意识的差异等等，这里不一一赘述。 　　尽管中国和美国房地产市场相比较有诸多的不同，但市场对价格的反应是一致的。也就是说，虽然我国住宅需求巨大，但在目前高昂的房价情况下，同样出现了滞销和供大于求的局面。因此，在市场规则一定的情况下，中国的房地产市场符合完全的市场规律。美国的100多年房地产价格变化曲线对我们具有很大的参考价值。 　　2、经济形势分析