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第五章 房地产评估 一、单项选择题 1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。 A．2900元/m2 B．3223元/m2 C．3322元/m2 D.3300元/m2 2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。 A．9% B．12.5% C．7.5% D．5% 3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。 A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元 4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。 A．1736.85万元 B．1795.45万元 C．1818.36万元 D．2100万元 5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。 A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元 6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。 A．75% B．30% C．45% D．65% 7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。 A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元 8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。 A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米 9．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。 A．128万元 B．141万元 C．149万元 D．150万元 10．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。 A．700万元 B．800万元 C．1000万元 D．1100万元 .1 B解题思路：（万元）2. C解题思路：运用土地残余法公式 其中L=2000，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=7.5% 3. C解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（万元） 4. B解题思路：180×（500/165）+150×（1000/120）=1795.45（万元） 5. B解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57（万元） 6. C解题思路：15%+50%×60%=45% 7. B解题思路：房地产全年净收益=12×3000-8000=28000（元）；土地净收益=1200×200×8%=19200（元）； 建筑物年纯收益=28000-19200=8800（元） 8. B解题思路：3000/2=1500