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强征二手房交易个税效应分析 目录 一、政策出台背景 二、政策出台目的及时机 三、房地产市场均衡结构 四、政策效应分析 1、市场决策主体角度 （1）住房持有者 （2）住房需求者 2、各房地产市场角度 四、个税征收对税收体系的影响分析 1．个税调整对房地产税收的影响过程 2．个税调整对房地产税收影响评价 五、结论 2006年7月18日，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），对二手房交易所得税改自行申报为强制征收。 一、政策出台背景 2005年6月1日，南京地税部门出台的《个人销售房屋税收政策须知》的配套措施规定，个人销售房屋缴税包括“个人卖房征收个人所得税、营业税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税”等。但是该须知一经发布即在房地产市场引起巨大反响，社会各界对其争议纷纷。由于实行难度较大，四天后宣布中止。 此前，已有不少城市分别对二手房转让交易实施了个人所得税（如表1）。在实行二手房个税征收的城市中，广州由于采用比较低的税率，市场反应比较平稳，而北京由于税率较高，市场反应激烈；同时，投机比例较高的杭州市场交易大幅下滑，而投机比例较低的青岛市场，下滑程度在可承受的范围内。 表1： 实行二手房个税征收政策的主要城市实行情况 实施地 区 具体政策 特点及效果 北京 2005年6月北京房只能在完税后才能办理过户手续。 杭州 2004年1月1日起，杭州市以政府令的规定，开始征收房地产交易个人所得税，税率20%。不过这一规定在2004年9月1日后暂停办理，改为自行申报。 1、杭州楼市出现了一手房继续火爆，而二手房市场行情骤冷的“畸形”现象。 2、卖方将交易成本转嫁给买方，抑制炒房和房价过快上涨的意图落空。 广州 广州市2005年６月１日前的试行规定为，个人转让购买不足五年，且有增值的住宅，按收入全额征收１．３％的个税。６月１日开始执行的现行规定是，个人转让购买不足五年的普通住宅，按收入全额征收１％的个税；个人转让非普通住宅，按收入全额征收１．５％的个税。 1、采用较低的税率，个税征缴工作至今一直比较顺利进行，二手房市场发展比较平稳。 青岛 青岛市地方税务局发布《青岛市地方税务局个人出售住房所得征收个人所得税暂行办法》，自2005年６月１日起，在青岛全市范围内对个人出售住房所得，按照“财产转让所得”项目征收２０％的个人所得税。 1、二手房市场交易有一定程度的下降，但目前仍在继续施行。 二、政策出台目的及时机 从此次政策出台的目的来看，国家税务总局将其定位为“完善税制，加强征管”，与 “十一五”“推进财政税收体制改革”。为商品房（新房）销售价格，为二手房转让价格，为住房租赁的租金，那么将有存在。住房供给主要有两部分：一是新房供给S1,二是存量房的供给S2。 房地产市场的均衡状况可描述为： 其中，为新房的上市量，为存量房规模，为存量房中用于房屋买卖交易的比重，即为二手房的挂牌量，为租赁市场的供应量。这两个市场之间的联系主要通过存量房持有者在出售和出租之间的决策实现，另一个联系是住房的需求者在买房和租房之间的选择。 由上述房地产市场的均衡状态可以得出： 也就是说存量房中用于二手市场交易的比重直接由二手房市场的价格和租赁市场的租金水平决定，其与二手房市场价格成反比，与租金水平成正比。而影响这两者的因素都是决定值的间接因素。住房转让交易个税的强征，必将引起二手房市场价格上涨，促使值下降，存量房向租赁市场转移，由此带来一系列影响。下面将分别从市场主体和各分市场的角度深入分析个税政策调整对整个房地产市场的影响。 四、政策效应分析 1、市场决策主体角度 （1）住房持有者 对于住房持有者而言，从自行申报个人所得税改为强制征收，其本质是一种从无到有的税种调节，成本增加直接等于所得税额及缴纳过程中的相关费用。成本的增加将影响住房持有者的决策：一是可以选择放弃转让，将住房由二手市场转移到租赁市场，同样获得（投资）收益的同时规避了税负增加的风险（住房租金所得的个人所得税征收基本也处于停滞状态）；二是可以选择继续转让，但可以通过转让价格的调整将税负部分转嫁给住房买受人，维持自身的投资回报率。前一种选择将增加租赁市场供给（有利于租赁价格的降低），减少二手房供给（推动二手房价格升高）；后一种选择中若提价转让成功，则可能由于推高了二手房市场的价格，从而抑制对二手房市场的（潜在）需求，使之转移到租赁市场或新房市场。 （2）住房需求者 1租赁需求者。若住房持有人作第一种选择，租赁市场供给的增加将促使租金水平下降，而租金的下降将使租赁人获益，同时可能造成租赁需求的增加（沿需求曲线移动）；若住房持有人作第二种选择，提价转让住房，则二手房需求转移至租赁市场，使租赁需求增加（沿需求曲线