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(2012-2013学年) 研究生：梁艳清200931411238 徐琴峰200931411023 赖溢洲200931411122 提交日期： 2013年01月18日 研究生签名： 学 号 学 院 工商管理学院 课程编号 S1201132 课程名称 经济学Ⅱ 学位类别 硕士 任课教师 徐维军 教授 教师评语： 成绩评定： 分 任课教师签名： 年 月 日 基于博弈论的房地产案例分析 内容提要：改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。房价过高，只有少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子， 贫富差距逐渐拉大， 资源分配不均匀，浪费现象严重，可能会引发许多社会问题，影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，同时也制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。本文以所学的博弈论及经济学理论为依据， 在借鉴相关学者研究成果的基础上，通过分析案例关于房地产发展现状和各个利益相关者之间的关系，剖析及其利益博弈，提出房地产利用相关者之间博弈相应的对策，促进社会经济的协调、健康和可持续发展。 关键词：房地产；博弈分析；囚徒困境； 智猪博弈； 引言 市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值，但他们确信将来会有更多的人愿意以更高的价格购买，不断购进此种资产，不断把价格抬高，在高峰时卖给真正需要住房的人。在房地产市场景气时期，房地产开发商常把商品房价格定在较高的水平，由于每个商品房的区位特征和功能属性差异很大，相对于其他商品房而言都具有一定的垄断性，其定价机制一般属于非公开勾结的价格领先制。因此，房地产开发商在某个区位开发的商品房价格上升，将带动该地区整体房价上升，这样开发商由于房价上升而获取高额利润。在反馈效应的作用下，置业者开始预期房价将会进一步上升，此时购买商品房将会获得再销售的收益。不仅如此，这种反馈效应和置业者的信念变化还会影响开发商的信念，使开发商更有动机利用市场景气抬高价格和再贷款连续开发新项目，以获取更高额的利润。地产开发商和当地政府的联合垄断，缺乏竞争机制。地方政府有意识、无意识的行为向房地产商的利益倾斜。土地卖高价，土地的高价说明土地的高价说明城市经济发展水平，土地价格越高，城市经济发展水平越高。中国各地方没有大面积大覆盖率的保障性住房，包括经济适用房和廉租房。 房地产市场作为一个典型的信息不对称市场，，， 房地产利益相关者之间的关系和博弈分析 房地产市场的供给、需求、价格形成的过程是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动。从房地产开发商的角度看，目标是要在房地产开发中取得良好的经济效益。为了达到这个目的，在投资决策过程中就必须了解来自竞争对手的各种不确定因素，并且在确定自己的与政府和其他房地产开发商博弈过程中充分考虑这些不可避免的不确定性因素。在房地产市场，各房地产开发商的根本利益是相互冲突的，房地产开发行为是相互影响的，每一个参与者在进行决策时，必须考虑对手的反应，从而根据竞争对手的反应做出自己的最优决策，而这些正是博弈论重点研究的问题。正是因为房地产市场供给、需求、价格形成的过程具有典型的博弈特征，使得我们可以运用博弈论的相关知识，特别是囚徒困境、混合策略博弈模型、不完全信息博弈理论等等，从博弈的角度对房地产市场的供需及价格进行描述和分析，建立基于博弈理论的决策模。 Dewey(美国1999)在房地产市场研究博弈论的分析方法上进行了理论和经验的尝试，并认为房地产开发过程中的博弈结构分析是指参与该过程中的利益个人或组织，如房地产开发商、地方政府等利益团体，对在特定的制度环境下形成的利益结构进行的调整。房地产开发是一长期、反复以及不同参与者相互作用和博弈的过程。在这一过程中，任何参与者都影响其他参与者的决策和行为，而又受到其他参与者的决策和行为的影响。房地产开发商处于房地产开发过程的博弈中心，追求其最大利润区间，开发商面临不同条件的决策。比如在资金市场中，开发商如何面临资金的竞争，把房地产作为一种投资项目而进行决策;在消费市场中，开发商如何对消费者及社会团体提供公共服务。博弈论的相关分析方法能较好地解释房地产开发过程中的两两参与者的简单博弈，比如房地产开发商和利益团体，开发商和政府的博弈、房地产企业与消费者的博弈。(李炜，2001)处在卖方的房地产开发商和处于交易的买方的消费者掌握的房地产实质性信息不对称的深入研究，提出相应的解决措施，畅通信息获取渠道，提高信息真实性，改变消费者在纠