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2010北京商业地产经营管理大全 第一章 概述 商业物业是一个在城市中建筑面积仅次于住宅的特殊物业，他在体现城市形象方面有着极其重要的位置。很多商业物业以其建筑体量大、造型独特，而成为一个城市中的标志性建筑，商业物业汇集之处已经成为一个城市繁华的象征！ 商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”，它的产生是现代物业管理的催化剂。随着社会主义市场经济体系的建逐步立，商业物业的分工越来越细，形成了比如办公楼宇、购物中心、酒店、餐饮及娱乐休闲、零售百货、学校、加油站、停车场等多种业态形式的物业；在经营管理方面，也从过去的自建自管为主转变为以租赁经营管理、委托经营管理、多方合作共同管理等多种方式并存的格局。 商业物业的管理有三大特点：1）经营与管理并重 2）设备设施及生命保障 3）安全系统。三个方面相辅相成，共同促成了商务活动中的“全程营销规划、有效协调、物业投资高回报率、物业本身高增值潜力、设备设施安全运行、保障生命财产安全、健全消防机制”等诸多工作顺利进行。 对商业物业的管理，是一个系统、复杂的过程，他要求管理者必须具备系统的经营管理理论、先进的服务意识和稳健可行的操作技能。在高标准、高要求和全能的服务体系的要求下，才能充分反映现代商业物业管理的本质。 第二章 基本管理思想 风云九十年，一个个独创的管理思想，犹如一颗颗璀璨的明珠，照亮了企业的前程。四川和诚商业物业经营管理公司在经过多年的市场调研和操作实践，盘点过去多年来在商业地产领域的实践理论和管理思想，归纳出具有实战经验的商业地产运作的“四大营销理念”。 一、机动灵活的商业规划方略 思想的火花在碰撞、市场的潜流在激荡。在信息与技术飞速发展的今天，商业地产与其他许多行业一样，在经营管理上只有原则性、目的性，没有类比性和模仿性；因此，就要求管理（运作）公司的战略规划、领导力、组织架构等要具备更强的灵活性和适应性。 机动灵活的商业规划方略在商业地产的经营管理上有两方面的含义：一是营销商在战略、领导力、组织架构具备随机应变的灵活性和适应性；二是在商业资源整合上不因条件的限制而创造性地运用多种技巧和方式，将劣势转化为优势，通过对项目环境的认真分析、总结与调研结合不同的区域、不同地段、不同消费习性化、以及企业的不同管理水平，推出了“量身定做、以貌取人；差别定位、纵向分割；错位营销、珠联璧合”等一系列新型营销模式，经实践运作，先后创造了一系列商业地产经营管理的奇迹。 二、 六位一体、筑建诚信 商业地产经过近十年的快速发展，那种各自为政、闭门造车的思维模式和思想观验已完全被市场抛弃。行业之间互相排挤、恶性竞争的做法已发展到尽头，取代他们的是一个以“政府、开发商、投资商、营运商、消费者、经营者”六大体系共赢共存的综合体系。惟有六方诚信合作、互敬互谅、携手并进，方能实现良性互动、共赢共存愿景。纵观近几年来国际国内发生在企业或政府身上的信用危机，给我们的社会带来了多大的信用危机和恐慌！惟有重建诚信、增加公司与顾客、股东、员工之间的透明度，一诺千金，才能于己于人真诚协作，共谋发展，共创辉煌！ 三、一专多能、织造核心业务链 在我公司的经营业务范围内，有一专（核心业务）——商业地产的全程营销运作，两能（主力业务）——租务管理和物业管理。三者之间互动互助，相辅相成，形成商业地产经营管理的全程服务业务链，从而避免了在实际的操作运行中出现“龙头蛇尾、过河拆桥”的局面。通过这种 “链条”式的运作，使开发商、投资者、经营者（甚至包括政府相关的职能部门），有了一个共同的中枢协调机构——营运商！ 核心业务是市场能力中一条永恒的战略原则，它是企业保持竞争优势的核心资源和成功扩张的关键平台。我们把核心竞争力视为组织内的学习能力，尤其是关于如何协调不同形态的经营商家（生产技术）和整合多个资源（多种业态）的能力。他是沟通、参与，是对跨组织边界工作的深刻认同。他的独特之处在于，越是使用，于是分享，他就越得到增强。他是把已有的业务抱成一团的粘结剂，更是新业务开发的引擎。 四、通过聚合效应，搭建财富联盟，促进资源共享 企业持续增长的最佳机会不仅来自于自身核心经营领域或相关的互补领域进行再投资，还来自于与合作伙伴的合作，建立良性的、有成效的合作机制。民间歌词有曰：“一根筷子轻轻被折断，十双筷子牢牢抱成团”。对于企业而言，顺应市场规律与荀子之说道理相通，只不过企业“抱成团”的目的是追求效益最大化而已。 让分散的、零碎的资源产生“核聚变反应”，并利用科学的方法进行有效地控制，针对特定项目不断产生冲击波。聚合效应的产生离不开高超的组织运作策略： 策略一：搭建网 状企业组织联盟 在企业网状联盟组织中，我们把众多的目标客户看成是一张大网上的“节点”，由公司来担当调度员，扮演主要的协调