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房地产基础知识 内容介绍 基本概念 常用术语 交易知识 金融知识 法律知识 一、基本概念 房地产 房产 指各种明确了权属关系 的房屋以及与之相连的 构筑物或建筑物。 地产 指明确了土地所有权的土地， 既包括住宅或非住宅附着物的 土地，又包括已开发和待开发 土地。 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务 院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。 全部土地都为 社会主义公有制 全民所有制（国有土地） 集体所有制（集体土地） 土地知识 国 家 土地使用者 土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。 国有土地使用权出让方式 国有土地使用权出让年限 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 招 标 拍 卖 挂 牌 协 议 土地分类： 1、生地 2、毛地 3、熟地 （1）三通一平 三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 （2）五通一平 五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。 （3）七通一平 七通一平是指是指土地(生地)在通过一级开发后，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。 4、在建工程 5、现房（含土地） 房地产的类型 建筑物的分类（按使用性质分）： 居住物业: 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅 商用物业: 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房 其他： (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途 建筑物的分类（按建筑高度分）： 1、低层—— 3层及3层以下 2、多层—— 3层以上，7层以下 3、小高层—— 7层以上，11层以下 4、高层—— 12层以上，30层以下 5、超高层—— 30层以上 1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢筋混凝土结构 4、钢结构 5、钢混结构 单层建筑 单层或多层 多层、高层、超高层 超高层 重型厂房、超高层或高耸建筑 建筑物的分类（按建筑材料分）： 结构类型名称 适用范围 建筑物的分类（按承重方式分） 墙体结构 框架结构 深梁结构 筒体结构 拱结构 网架结构 空间薄壁（包括折板结构） 钢索结构 舱体结构 二、常用术语 建筑面积计算 占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积 容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率，它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 使用率——使用面积与建筑面积的比率 绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 建筑密度（建筑覆盖率 ）——用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 道路红线--- 指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。 房屋面积的分类 房屋面积主要有使用面积、建筑面积、套内建筑面积、预售面积、竣工面积、居住面积、公用分摊面积等。 使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 层高是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房