深标修订-密度分区(公示版-2017-11-28).docx

附件1：《深圳市城市规划标准与准则》局部修订(第4章 密度分区与容积率)条文草案 第4章密度分区与容积率本章在深圳市城市总体规划的指导下,结合深圳容积率管理实践与经验，以促进土地集约节约利用、加强生态环境与特色风貌保护、保证土地开发权益的公平性为指导思想,按照城市总体空间结构、区位条件、交通条件、城市承载力条件等综合确定城市密度与地块开发强度的空间分布，用地开发强度的确定和调整应当符合国家、省、市容积率的有关规定。本章为指引性内容，提出的城市建设用地密度分区、基准容积率等，宜参照执行。4.1 城市密度分区4.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求，是促进集约节约用地、保护生态环境、塑造风貌特色的重要路径之一。随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整，城市建设用地密度分区应进行适时动态修订。4.1.2 城市建设用地密度分区分五个等级，不包括机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区。城市建设用地密度分区等级宜按表4.1.2执行。表4.1.2城市建设用地密度分区等级基本规定序号密度分区开发建设特征1密度一区高密度开发2密度二区中高密度开发3密度三区中密度开发4密度四区中低密度开发5密度五区低密度开发区4.2 地块容积及容积率4.2.1 地块容积是指地块内的规定建筑面积，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。地块容积率是地块容积与地块面积的比值。地块容积及容积率与使用功能密切相关，受该地块所处的服务区位、交通区位和景观区位等要素的影响。本标准与准则主要对居住、商业服务业、工业、物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施和交通市政设施等用地地块容积不作特别规定。4.2.2 地块容积及容积率确定应满足市政交通设施负荷、历史保护、地质条件、生态安全等要求，并满足日照、消防等规范要求。在特殊地段，应满足文物保护、机场净空、电力电信通道、危险品仓库、核电站防护、地质安全以及生态敏感区等相关控制要求。居住用地地块容积及容积率确定须同时校核所在地区的教育、医疗等公共设施服务水平。按照本标准与准则确定的地块容积及容积率仅作为技术参考，具体地块容积及容积率应结合相关影响条件综合研究论证，按程序批准确定。4.2.3 地块容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。其中，地块基础容积是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件（周边道路、地铁站点和地块规模等）进行修正的容积部分。地块转移容积是地块开发因特定条件，如历史文化保护、绿地公共空间系统等因公共利益制约而转移的容积部分。地块奖励容积是为保障公共利益目的实现而奖励的容积部分，地块奖励容积最高不超过地块基础容积的30%。地块容积宜按下式计算：FA≤FA基础 + FA转移 + FA奖励； （公式4.2.3-1）FA基础＝FAR基准×（1-A1）×（1+A2）×（1+A3）×S； （公式4.2.3-2）式中：FA—地块容积；FA基础—地块基础容积；FA转移—地块转移容积；FA奖励—地块奖励容积；FA基准—地块基准容积； FAR基准—密度分区地块基准容积率；A1—地块规模修正系数；A2—周边道路修正系数；A3—地铁站点修正系数；S—地块面积。4.2.4 混合用地地块容积是将该区位上各类功能用地对应的地块容积按拟混合的建筑面积比例进行加权平均。混合用地地块容积宜按下式计算：FA混合＝FA1×K1+FA2×K2+FA3×K3…；（公式4.2.4）式中：FA1、FA2、FA3—分别为该地块基于各类单一用地功能的地块容积；K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。4.2.5 转移容积和奖励容积的相关规定可在本标准与准则基础上，由规划主管部门另行制定。4.3各类用地密度分区4.3.1 居住用地地块容积率等级分为3个等级区间，对应的密度分区基准容积率及容积率上限宜符合表4.3.1规定。表4.3.1 居住用地地块容积率指引分级密度分区基准容积率容积率上限1密度一、二、三区3.26.02密度四区2.54.03密度五区1.52.54.3.2 商业服务业用地地块容积率等级分为5 个等级区间，对应的密度分区基准容积率宜符合表4.3.2规定。表4.3.2 商业服务业用地地块容积率指引分级密度分区基准容积率1密度一区5.42密度二区4.53密度三区4.04密度四区2.55密度五区2.04.3.3 工业用地地块容积率分为3个等级区间，对应的密度分区基准容积率宜符合表4.3.3 规定，下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制标准》要求。表4.3.3 工业用地地块容积率指引分级密度分区新型产业用地基准容积率普通工业用地基准容积率1密度一、二、三区4.03.52密度四区