学年论文―――空置率.doc

天津商业大学本科生 学 年 论 文 学 院: 商 学 院 教 学 系: 工程管理 系 专业班级: 工程管理2008级 02 班 学生姓名: 张玲玉 指导教师: 王小明 讲师 2011年 09月 01 日 论我国商品房高空置率的成因及对策 教师评语（此内容为手写） 成 绩： 教师签字： 年 月 日 目 录 一、绪论………………………………………………………………………………4 二、我国商品房高空置率现状………………………………………………………5 三、我国商品房高空置率的成因分析………………………………………………5 四、我国商品房高空置率的对策研究………………………………………………8 五、结束语……………………………………………………………………………13 绪 论 房地产市场存在一定量的空置商品房是必须的，即使最完善的房地产市场也不可能存在“零空房”现象。空置商品房存在有其理论基础。但商品房空置要有一定的度，超过这个度的过量存在，将会影响房地产业甚至整个国民经济体系的持续健康发展。因此，有必要对空置商品房的适度空置区间进行探讨，并分析过量的空置商品房产生的原因以及对经济发展的影响，进而探析消化、调整空置商品房的措施和方略。因此，对空置商品房的研究具有重要的理论和现实意义。本文从资本运作的角度提出在投资前期应强调市场策划、把握投资时机．设计上应强化成本控制，建设中应加强财务分析，提高驾驭风险的能力，管理上应重视人力资源策划国家电网公司的调查显示，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是无可复加了。 　　现在的问题是，国内房地产投资性已经推到极致，完全颠覆了中国传统的核心价格。如住房的投资价值代替了居住功能，住房是投资的工具，购买了住房一定会赚钱；住房是投资工具，因此谁拥有住房就拥有财富，这不仅让整个国人对趋之若鹜，而且也让官场把住房当作权力象征及便利的寻租工具；由于住房是投资工具，它也成了这次国十条房地产宏观调控的最大障碍。 　　因为，2009年国内房地产市场在优惠信贷政策推动下，房地产价格快速飙升。由于房价快速飙升，从而使得以消费需求的购买者全部挤出，房地产泡沫越大，房地产市场也就成了以投资者为导向的市场，国十条的房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度房地产炒作与投机。因此，国十条的出台首当其冲的就是房地产过度投机炒作，让其投机炒作血本无归。在这种情况下，这些房地产投机炒作者一定寻求各种理由来保护其利益。比如他们会从反面说，房价下跌对G D P的负面影响，房价下跌对地方政府财政的负面影响，房价下跌对个人财富增长的负面影响等等；他们也会从正面说，因为通货膨胀、因为中国经济增长、因为人民币升值房价不会下跌等，从而使得中央政府对国十条执行落实所产生的效果存在疑问而迟迟不愿推出。总之，当前国内房地产投机炒作已经推到极致，从而使得在不少国人心目中形成一个特有概念即凡是投资性购买住房就是赚钱(特别是利用银行金融杠杆)。即使投资性购买住房就是赚钱，那么房价只能上涨而不能够下跌。而且这种房价上涨越快越好，其住房投机炒作者钱就会来得越快越多。 　　在这种观念引导下，国人一定会千军万马地进入投资性住房购买，房地产价格快速飙升及房地产泡沫吹大也是必然，中国金融及经济面临潜在风险也增大。而这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相悖的住房投机炒作的市场，其给社会经济带来的负面影响肯定是（二）住宅供给结构不合理  对于目前房地产的供求状况，与全国城镇居民对住房的绝对需求相比，现有的供应量并没有过剩，但是从结构上分析，真正适合广大中低收入阶层的购买力，与他们的购买水平相适应的商品房供应不足。但是，由于房地产市场的不成熟和一些企业受利益的驱动，片面追求投资的高额回报，一些企业对高档写字楼、高档别墅情有独钟，结果造成在有限的区域内高档物业过剩。即使在同类物业中，结构性过剩的问题同样存在。在住宅建设中，一些黄金地段集中了很多开发商，而在一些相对偏一点的地段，由于价格水平还不高，少有开发商去投资，造成了地区性的结构失