物业管理—楼宇交接管理手册.doc

目 录 第一节 房屋交接验收准备工作 1 第二节 接管验收工作内容和程序 2 一、物业管理的验收内容 2 二、接管验收程序 5 三、接管验收项目及标准 6 四、公共设施设备交接验收标准 12 第三节 楼宇资料交审核规定 15 一、目的 15 二、范围 15 三、楼宇资料审核 15 第四节 系统竣工验收程序及内容 17 一、给排水系统 17 二、火灾自动报警系统 18 三、卫生系统 20 四、通风空调系统 21 五、离心式制冷系统 22 六、高压设备及变压器系统 23 七、盘、柜及二次接线系统 24 八、电梯及电气部份系统 25 第五节 设备观感质量检查项目统计表 28 一、空调 28 二、风机 31 三、给排水、排污 33 四、消防 34 五、电气设备 35 六、建筑装饰 36 七、公共设施 37 第六节 附件 38 一、验收接管程序 38 二、资料移交清单 39 三、遗留问题统计表 40 四、公共设施交接验收表 41 第一节 房屋交接验收准备工作 目的 为交接验收提供作业指导。 范围 适用于公司的交接验收工作。 准备工作 3．1落实交接物业的管理 在入住前的一个月，物业管理办公室负责落实交接物业的管理者，确保管理中心各级管理工作人员到位，落实相关管理用房、办公设施及用品。 3．2组织验收小组 3．2．1由物业管理公司组织有关人员组成验收小组。 3．2．2验收小组应在验收前完成以下工作 提前派出有关部门人员到现场，了解、熟悉大厦、设备设施及水、电、气管线的情况，为日后的管理、维修养护打好基础。 主动与开发商和承建方联系，协商交接验收问题，商定交接注意事项和开始交接日期。 与开发商、施工单位共同制定验收方案，统一验收标准。 准备交接验收的表格资料： 《房屋交接验收表》 《公共设施交接验收表》 《机电设备交接验收表》 《遗留问题统计表》 《资料移交清单》 接管验收工作内容和程序 一、物业管理的验收内容 1 验收项目： 验收接收：项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证，幷填写《接管项目资料记录》。 1.1 物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。 1.2 移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。 1.3 按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。 2 物业验收的基本要求 2.1 物业预验收 2.1.1 验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。 2.1.2 验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。 2.1.3 在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的《验收整改报告》退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据报告整改。 2.1.4 对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合的技术指标，及时提出书面整改意见，要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。 2.1.5 预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。 2.2 物业验收 2.2.1 在预验收的《验收整改报告》落实实施后，验收组进行验证并在《验收整改报告》中记录结果，整改合格后，进行正式验收。 2.2.2 对移交单位移交的竣工图，设备出厂合格证，建筑主材合同中间验收的试验报告单，设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录》中记录。 2.2.3 物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合，三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合，验收结果记录在《 设备、设施验收交接记录 》。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证 。 2.2.4 对公共配套设备进行验收，将结果记录在《物业验收交接记录》中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由专业工程师和主管领导签字认可。 2.3 验收后的工作 2.3.1 各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各《单项工程验收报告》。 2.3.2 验收组根据单项工程验收报告，作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。 2.3.3 竣工验收要填写《竣工工程资料验收记录》，填写《物业验收交接记录》。