《虎门港集团有限公司总部大楼商业策划及经济可行性报告》技术标书.ppt

《虎门港集团有限公司总部大楼商业 策划及经济可行性报告》技术标 通过此次提案，中原希望能协助发展商 第一步：通过市场和项目分析，准确定位适合项目发展的调性和方向； 第二步：现场包装、高调推广、体验式营销，利用品质支撑项目形象； 第三步：充分考虑租、售关系，招商以点带面，最大化实现价值 。 2009年上半年全国经济运行情况 虎门港之优势 虎门港港口经济模式及未来发展趋势 总体营销思路 营销要点概述 弥补目前区域人气不足、配套不完善，着重表现项目前景、拔高整体形象； 销售策略之二 “保底+租金”保障投资者双重收益 销售策略之三 楼层界定，整层、散售相结合 销售策略之四 分批销售、小幅快涨 东莞中原现有资源 东莞中原商业项目形象 东莞中原商业项目形象 第一阶段：前期准备期 阶段主题 阶段目标 阶段划分 筛选客户、主动导入 确定招商政策，有针对性筛选客户，点对点开展招商工作 第三步： 启动招商工作 建立项目形象差异化 确定外立面、样板层、大堂装修效果图 第二步： 项目外立面、样板层、大堂效果图 项目定位及设计物料 设计项目VI系统，包括LOGO、广告调性、各种媒体应用示意 进行项目现场包装，包括户外广告、围墙等设计； 第一步： 项目定位及VI设计应用 前期 准备期 第二阶段：形象建立期 阶段主题 阶段目标 阶段划分 虎门港门户 商务地标 通过项目投资价值分析，以及行业推介会，客户建立信心 第二步： 核心卖点阐述 提升客户 心理预期! 项目形象高调入市，奠定项目调性，将项目信心提升一个新高度，引起市场关注 第一步： 形象建立 信心建立 形象 建立期 港口经济+新区开发 原始蓝筹股 地产+港口 财富金港 产业+人气 商务高地 景观+环保 至优办公环境、最低办公成本 小单位+多组合 自由办公空间 立体交通+铁路进港 往来便利、畅通无阻 广告诉求 导示牌 灯杆旗 信息发布途径 现场包装及户外广告 围墙广告 户外广告 投资手册 现场物料及媒体广告 报纸广告 活动营销 地铺推广 三级市场推广 1、举办行业推介会，将租客变为业主 2、举办中原三级市场推介会 3、深圳中原各地铺作针对性推广 行业推介会 公共空间 外立面 平面布局 内部空间 楼体灯光工程 入口大堂设计 首层电梯厅设计 样板层装修 外部广场环境 空中园林 公共空间设计 外立面建议 外立面是写字楼第一形象，直观表现项目档次 LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等环保功能，颜色上体现项目档次。 方案一：双塔楼布局 A栋 B栋 商业：首二层，4000㎡ 写字楼：A、B栋，32500㎡ A栋 16层，标准层面积1250㎡ B栋 14层，标准层面积900㎡ 单位面积间隔：50—100 ㎡ 主入口 次入口 平面布局 合理间隔，实现价值最大化 充分利用地块，外形独特，单层面积小，可整层销售；部分单位不太规整，实用欠佳。 方案二：筒形布局 商业：首二层，4000㎡ 写字楼：16层，32500㎡，标准层面积2030㎡ 单位面积间隔：50—100 ㎡ 主入口 核心筒主流写字楼形态，360度全景，户户通透；单层面积过大，不利于整层销售，地块未全部利用。 方案三：四边形布局 商业：首二层，4000㎡ 写字楼：16层，32500㎡，标准层面积2030㎡ 单位面积间隔：50—100 ㎡ 主入口 完全利用地块，外立面展示性强；单层面积过大，部分户型不规整。 内部空间 3.5米层高，舒适办公环境 3.5米层高，最佳节能空间，降低办公成本，舒适办公环境 楼体灯光工程 利用夜晚灯光效果增强展示性 结合外立面造型，可运用雷射灯光映射出项目LOGO、名称等增加项目的展示性。 入口大堂设计 写字楼的第二形象，第二张名片 大堂可设置信息发布平台，体现商务化功能。培植绿色植物，设置背景音乐系统，体现生态的商务氛围。 首层电梯厅设计 访客接触最多的场所，提升写字楼档次的重要因素 项目电梯厅不适宜过于复杂、豪华的设计，宜以简约、明亮为主基调，并设置明晰的导示标示。电梯过道及候梯厅采用镜面墙，增加空间感。 样板层装修 体验式营销，充分体验硬件条件、项目优势 样板层展示，客户可直观感受项目品质，提高价值预期。 外部广场设计 突显产品的特色，增加项目卖点 外部广场：以雕塑、水景为主。以雕塑为标志，雕塑底座设计为项目LOGO铭牌作装饰，在广场即开始展示项目 空中花园 体现新颖的生态理念 架空层可开辟为公共休闲景观区，建议架空层内设置休闲椅，供员工休息小憩、交流信息、观景休闲，使之成为景观型商务办公楼的核心景观。 公共空间设计 体现项目内部细节、强化项