东玉万象新城发展定位报告.ppt

问卷调查小结 庞大的外来人口聚集，加大了区域居民经商的热情； 租赁市场活跃，园区职工及外地商户极大地促进了区域的租赁市场； 民间经济基础雄厚，区域居民家庭收入不菲； 住宅刚需市场明显，且园区将是其置业的重点关注区域； 置业需求以三房为主，居家置业主流，投资产品需求亦存在； 置业价格承受力较强，钟情电梯物业； 关注社区的生活配套设施，关注物业管理水平。 住宅定位 领导者 竞争者 跟随者 补缺者 长沙城东新区首座超大型精品花园社区 生活、便利、舒适、优美，安全，赋予人居新标准，打造精品花园社区，展现健康时尚生活，实现消费习惯和消费需求的完美结合。 结合前期的市场调查及此次问卷调查分析结论，及新区做为长浏两市的第二家园，圆方将项目住宅定位为： 地理位置的优越性 实用性和舒适性 内景和外景 身份标签及群体认同 开发商值得信赖 出行便利和通畅 社区规模、物管及各种配套 单价及总价 项目的优势 项目的劣势 项目的突破点 根据“置业者购房决策评判标准”体系，结合市场调查、抽样分析及项目自身情况，圆方对项目进行了梳理，找寻了项目的优势及可突破方向。 区内项目现状： 建筑风格缺乏，不重视园林，社区品质低廉，品质社区缺乏 现有建筑设计较为呆板，无明显的建筑风格与主题； 景观体系的打造比较粗糙，无明显的社区景观主题； 竞争楼盘开发理念较为落后，缺乏核心展示区的营造意识。 本项目未来可在社区风情营造上进行升级 建筑风格： 采用现代建筑风格，在建筑设计中融入现代、惬意的纯美社区生活意境 以现代建筑清新写意的情感作为建筑设计的基调，把休闲生活的主题完全融入建筑语言之中； 现代建筑风格明快、亮丽，给人一种纯美生活的惬意。 休闲广场、景观道路等设施让园林景观最大程度地渗透至社区生活之中； 商业街区的橱柜文化融入生活元素，也是本项目呈现纯美生活体验社区的重要载体。 景观体验： 休闲广场、景观道路等是社区景观体系的重要组成部分，不仅注重营造，更强调可参与性程度。 景观小品： 具备不同寓意和服务功能的建筑小品和建筑艺术，构成了社区的重要文化元素 各种类型的建筑小品点缀于社区之中，既丰富了景观环境，又营造了艺术气息 体现时尚文化、街头艺术风格的小品景观灵活地表达出本项目的文化主题。 户型建议： 本项目户型创新的出发点——对片区主流户型设计和当地市场先进户型的超越 户型创新只是基于整体市场的创新，而该类创新元素已出现在其他城市，并通过市场验证，被广大客户接受； 户型创新是在尊重当地居住习惯的前提下，通过改善户内空间设计，提升居住品质，引导居住潮流。 以实用舒适为设计原则，但必须控制总价 建议增加： 入户花园 景观休闲阳台（双阳台设计） 落地凸窗 阳光房 凸窗 生活阳台 户型示意 户型示意 户型示意 户型示意 户型创新实景展示—通过户内外空间与景致的交融，提升居住舒适度，营造纯美生活意境 落地窗、入户花园、花园阳台等设计使户外景观充分渗透至户内，将户内生活空间充分外延； 户型创新通过户内生活与户外景致的交融，为居民充分营造生活意境。 项目其他建议 项目规划建议 规划建议示意图（方案一） 物业类型 面积合计 备注 商业面积 北面街铺 10470 北街面按414M计，扣除北出入口15M、大商20M和次商30M，则实际街面为：349M；进深按照15M计；2层设计； 西面街铺 5148 西街面按203M计，扣除社区出入口30M、大商30M，实际街面为143M；按18M进深计；2层设计； 内街商铺 18240 按北街面350M计，向西延伸30M，双街面，则开间为760M；进深按12M计；2层设计； 大型商业 10000 按50*50的参数比计算，单层2500平米，共4层； 次主力店 3600 按30*40的参数比技术，单层1200平米，共3层； 商务酒店 7500 按150间房设计，单间面积平米50平米； 住宅部分　 公寓部分 10000 按单间50平米，200间/栋设计； 住宅部分 224151 按容积率指标设计 规划建议（方案一）物业面积测算 项目规划建议 规划建议示意图（方案二） 物业类型 合计 备注 商业面积 北面街铺 13020 北街面按414M计，向社区延伸50M，扣除社区出入口30M、大商20M和次商30M，则实际街面为：434M；进深按照15M计；层数为2层； 西面街铺 5868 西街面按203M计，扣除社区出入口10M、大商30M，实际街面为163M；按18M计；层数为2层； 大型商业 10000 按50*50的参数比计算，单层2500平米，共4层； 次主力店 3600 按30*40的参数比计算，单层1200平米，共3层； 商务酒店 7500 按15