伟业地产顾问小户型研讨.ppt

小户型研讨 ——可以载舟亦可覆舟 内容概要 1、前言说明 2、市场背景 3、形形色色的小户型案例 4、总结 前言说明 市场背景 形形色色的小户型 城市中心高地价地区的小户型 就业密集区周边小户型 郊区的小户型别墅 便于产权分割的住宅产权写字楼 城市中心高地价地区的小户型 东方银座 东方银座 东方银座 坚果公寓 坚果公寓 美国某公寓 美国某公寓 美国某公寓 美国某公寓 东京HM 位置：东京临海副都心 东京HM 东京HORIZON MARE 东京HORIZON MARE 东京HORIZON MARE 东京HORIZON MARE 东京HM 东京HM 东京HM 东京HM 东京HM 东京HM 东京HM 东京HM 香港南湾住宅室内设计 （张智强） 就业密集区周边的小户型 炫特区 炫特区 炫特区 后现代城 后现代城 非常男女 非常男女 非常男女 宣颐家园 易墅殿堂 易墅殿堂 城市近郊区的小户型别墅 便于产权分割的住宅产权写字楼 摩玛大厦 摩玛大厦 财智中心 财智中心 因为是期房，入住前还款按13个月计算。 共计5761元/月×13个月＝74893元 总投入365795元 由于是起标准层，可做加层，加层后面积为70.20 M2×2倍＝140.4M2 年支出：1）月　供：5761元×12个月＝69132元 　　　　2）物业费：6米层高每月每平米6元 　　　　　70.20 M26元×12个月＝5054元 　　　　3）供暖费：6米层高每平米45元 　　　　　70.20 M2× 45元＝3159元 按3.5元/天.M2(含物业费、供暖费）租金，空置1个月计算 月收入：3.5元×140.4 M2×30天＝14742元 年收入：14742元×11个月＝162162元 年净收益：162162元－5054元－3159元－69132元＝84817元 年收益率：84817元÷365795元×100%＝23.2%（13.5%） 按4元/天.M2(含物业费、供暖费）租金，空置1个月计算 月收入：4元×140.4 M2×30天＝16848元 年收入： 16848元×11个月＝185328元 年净收益： 185328元－5054元－3159元－69132元＝107983元 年收益率： 107983元÷365795元×100%＝29.5%（18.5%） 总结：小户型的问题？？？？？？？ 小户型设计手法 ——如何变小？？？ 小户型设计手法 小户型设计手法 小户型设计手法 小户型设计手法 小户型设计手法 小户型设计中应注意的问题 北京自在港湾 北京自在港湾 Thanks THE END 精致、强调公共和私有空间的区分、必须足够的公共设施配套 人群 区域 产品 首次购买冲动+极低的购置门槛、对交通的依赖、小家庭倾向、移民倾向 与就业密集区 方便的交通 大盘 周边配套足够 房地产E网 小白领就业密集的东部地区周边 配套齐全，引入青鸟 9~18层 每层9~16户 周边布置 户型40~80平米，共82种户 室内配套较全，有封闭的厨房型 “现代”没什么不好 在“后现代”出现之前! 别闲着了，这都抢疯了! 后现代城“S++疯爆”正在大赠送。 美国后街生活？ 后现代主义建筑风格？ 一居公寓户型面积为40~60平米 低总价，低门槛 齐全的服务能落实吗？ COD区域 配套齐全，综合物业 投资倾向、暂居倾向 北京市场的单一化历史 居住分异的趋势 800元/月能租到什么？ “非常男女”来来去去。 “人人都有自己的的住房” 共享服务概念 在三维中紧凑 象工业设计一样做建筑设计 户型34.64平米 做为中转站的玩艺儿，关键是院子，绿化、空气…… 人群 区域 产品 郊郊区化情结，城区居住的现实 低地价、环境优美、交通便利 房地产E网 按写字楼标准配置、户型开敞易于改造、户内配套不完善而楼内配套相对完善 人群 区域 产品 投投资客、中小型公司 高地价、商务氛围成熟、交通便利 从“青春汇馆”到“摩码大厦” CBD+拓宽后朝阳北路的沿街形象 外部空间国际化、公共空间商务化、私人空间自由化、细节空间人性化 以35~55平米为一个商务标准间为一个产权单位出售 框架结构，隔墙楼板均可拆除，各产权单位可相互连 自由分割超精度产权 房地产证券化的产品变通 金融优势，投资上品 7880元/M2