2013年青海新千国际广场购物中心和商业街项目业态规划和推广思路74P营销策划方案.ppt

销售价格建议—内街部分 销售策略 租金还原法 本项目一层整体租金均价为？？？元/平米/月; 二层整体租金均价为？？？元/平米/月; 三层整体租金均价为？？？元/平米/月; 四层整体租金均价为？？？元/平米/月; 投资回报率建议定位为4.5%； 销售价格建议—步行街部分 销售策略 由此由租金还原法计算本项目 一层销售均价约为： 二层销售均价约为： 三层销售均价约为： ？？？*12/4.5%=？？？？元/平米 销售价格建议—外街部分 销售策略 市场比较法 权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。 整体均价P：P=∑(C*K*I)； 按照市场比较法测算项目 层实收售价约为 元/㎡。 类比项 分值（分） 本项目 地理位置 10 商业规模 10 辐射范围 10 主力店 10 区域消费群 10 交通易达性 10 物业条件 20 主题定位 10 主力业态承租能力 10 总计 100 销售均价C（1F） —— —— 权重比值K —— —— 实际权重价格 —— —— 所占比例I —— —— 整体均价P 销售价格建议—内街部分 销售策略 市场比较法 权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。 整体均价P：P=∑(C*K*I)； 按照市场比较法测算项目 层实收售价约为 元/㎡。 类比项 分值（分） 本项目 地理位置 10 商业规模 10 辐射范围 10 主力店 10 区域消费群 10 交通易达性 10 物业条件 20 主题定位 10 主力业态承租能力 10 总计 100 销售均价C（1F） —— —— 权重比值K —— —— 实际权重价格 —— —— 所占比例I —— —— 整体均价P 销售价格建议—外街部分 销售策略 综合均价 综合市场比较法及租金还原法两种计算方法，从贴近销售市场的角度出发； 市场上类比项目比较的价格占比60％； 租金所计算的还原价格比较占比40％； 元/平米/月; 一层整体实收均价确定 ×60％+ ×40％＝ 元/㎡ 二、三层销售均价确定 根据商业价值楼层递减关系，二层商业价值约为一层商业价值的60%，三层价值约为二层的60%； 二层销售均价为 三层销售均价为 四、推广策略 大型投资户分开推广策略 1.建议重点吸引已经投资本项目的 大户，通过青海省矿业协会介绍矿业投资老板，西宁品牌代理龙头大户参与新千国际广场经营管理新闻发布会。 商业节点优先卖给龙头品牌需要。 2.在青海最好五星酒店以新闻发布和文艺活动为主，上午针对汉族，下午针对回族分开举办活动。 提高营销系统售楼员待遇 加大营销推广力度 商铺和高端住宅推广需要采用空姐式营销策略，在青岛高端项目营销中得到系统的成功应用。 空姐式服务 我机构为高端项目提供打造空姐式服务： 1、形象标准：在形象标准上，我们将完全克隆航空服务公司最适合的服饰标准，形成鲜明的视觉形象，由良好的人员视觉形象给客户愉悦的视觉感受，从而带动项目整体的良好形象。 2、服务礼仪：我们将参考五星级酒店的服务礼仪标准，打造一切以客户满意为宗旨的微笑服务模式。 3、人员聘用：我们将摈弃从同一行业选人的模式，决定从社会上不同的服务行业选取高素质的、大专以上学历、形象气质俱佳、营销服务经验丰富、有一定年龄的成熟的营销精英加入团队，彻底打破在行内已经形成的终端营销服务的近亲低素质繁殖现象。 4、服务专业：我们将把营销服务人员打造成为专家型的服务人员。我们的营销服务人员应该具有象银行的个人理财专员、证券公司的咨询师一样的水准，成为对房地产完全专业、对客户能提供系统意见和建议的置业顾问。 Page * 业态 面积 餐饮 约1820㎡ 品类 目标商家 品牌 1.品牌男装 2.咖啡厅 4F：标高２２５９ Page * 业态 面积