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东港集团山东路项目可行性分析报告 一、总 论 1、 青岛市介绍 青岛位于山东半岛南端的黄海之滨，依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省总岸线的1/4。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由海洋环境直接调节，因受来自洋面的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点：空气湿润，温度适中，四季分明。 青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，总人口720.68万。其中市区1102平方公里，人口246.77万人。1986年青岛市在国家计划中实行单列，享有相当省一级经济管理权限。1994年被列为全国15个副省级城市之一。青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地，同时也是国家14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一。 青岛具有独特的地理位置，处在中国渤海经济圈与沿黄河经济带的交汇点上，发展势头强劲，也是连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。 2、 项目建设背景 山东的崛起，要凭借半岛城市群的发展。“半岛兴，则山东兴；半岛强，则山东强”。在市委、市政府的领导下，青岛市经济开局良好，运行继续处于较高平台。半岛城市群将成为中国经济板块乃至东北亚地区极具影响力的经济隆起带，成为带动山东省、辐射北方及黄河中下游地区的经济核心区域。 青岛因其所处的地理位置和城市功能，决定了其半岛城市群中的龙头地位，它的发达程度直接决定区域经济的发展水平。2008年奥运会帆船比赛成功在青岛举行，更为青岛向全世界展示自己的魅力与风貌提供了广阔的平台和前所未有的发展契机。 由于以上这些因素，青岛市的房地产开发行业无疑又将面临一次新的开发热潮。在这样的大背景、大环境下，激发了企业数量的增长，各种企业对的商务活动和办公设施的需求加大。依托于城市经济的发展，本项目会凭借良好的契机和平台，在市场中有不俗的表现。 3、 项目概况 项目位于青岛市市南区山东路401医院附近，紧靠青岛市金融街，东临徐州路，西临山东路；南接青岛市政府及香港中路；大厦俯瞰青岛金融街，是青岛市政治、金融、商业、生活中心的良好地块。 （建 成 效 果 图） 大厦建设用地面积11054.12㎡。规划总建筑面积20586㎡，由裙楼商业空间、现代智能办公区、高品质酒店式公寓组成。 4 、项目主要技术指标 序号 名称 单位 数量 1 总用地面积 ha 1.1054 2 总建筑面积 ㎡ 20586.01 其中 地下车库建筑面积 ㎡ 3474.04 地上建筑面积 ㎡ 10993.91 附属办公楼建筑面积 ㎡ 6118.06 6 建筑密度 ％ 24.44 7 建筑容积率 1.55 8 绿地率 ％ 35.35 9 建筑层数 层 12 11 汽车停车位 辆 89 二、项目环境背景分析 1、 青岛经济发展情况 2009年，青岛市实现生产总值(GDP)4890.33亿元，增长12.2%。其中,第一产业增加值230.25亿元，增长3%，第二产业增加值2449.8亿元，增长12.7%，第三产业增加值2210.28亿元，增长12.5%。三次产业的比例关系由上年的5.1:50.8:44.1调整为4.7:50.1:45.2。 2 、青岛市企业情况 截至2009年12月5日, 全市共有内资企业16602户,同比增长1.70%，注册资本(金)总额元，同比增长18.78%。户均注册资本(金)1676.25万元，同比增长18.19%。分支机构7072户，同比增长3.35%。 就目前来看，尽管写字楼的吸纳量有所回升，但是由于之前高空置率的影响，写字楼租金升幅会相对缓慢。市场消化尚需要一段时间。预计租金于2010年至2013年间横行，至2014年可见明显的升幅。特灵空调 24小时运行 中央空调 TOP颐和国际 6部 三菱 日立空调 自主运行 全国第一家大规模使用日立变频多联分户式空调系统的物业。 青岛酒店式公寓电梯及空调调查表 项目名称 停车方式 车位数量 管理情况 瑞纳康都 地下停车 200个左右 智能卡式 新世界数码港-三度空间 地上、地下停车 地上16个，地下354个公用。 人工管理 TOP颐和国际 地下3层停车库 及地上 地下1-3层400余个车位，地上未定 智能卡式 5、酒店式公寓调研总结 由于酒店式公寓具有一定的市场需求和巨大的利润空间，使得众开发商纷纷上马。据统计，现青岛在建的项目中包括酒店式公寓的就有5个之多，分别是万丽海景项目、万邦中心项目、银座项目、青岛中心项目和凯悦国际中心项目。预计在不久的几年内，青岛市的酒店式公寓市场将进入一个竞争激烈的时代。