22年成都别墅市场年报.doc

2012年成都别墅市场年报 一、宏观经济总结精要 1、全国经济情况 初步测算，前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%(该增幅创下2009年二季度以来14个季度新低)。三季度GDP增速已经触底，四季度将呈现回升态势，预计实现全年GDP增速7.5%的目标没有太大问题。 2012年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.9%。2012年9月份，全国工业生产者出厂价格同比下降3.6%（PPI创下2009年11月以来35月新低），环比下降0.1%。 评论： 下调存率及利率使资金需求压力缓解，货币政策将继续宽松 评论：固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长 二、宏观政策总结与发展预测 1、全国政策 评论：中央延续2011年政策导向，深化细节调控，地方性放松被控 2、成都政策 评论：成都市深化行业规范，商业地产成重点，北改土地政策落地 3、地方政策 中央坚持调控，地方微调暗涌，这一基调仍贯穿2012年中国楼市。政策宽松与收紧并存，如多地放松公积金政策，而像陕西则从严调控，出台“限利令”； 从以上地方微调政策看出，在中央调控红线内的微调政策，中央表现出较大的容忍度，而对于像放松限购到两套及以上住房，或者借机为两套及以上住房提供贷款利率优惠的，中央坚决取缔。 评论：2012地方微调暗涌，默许被停各半，保刚需促经济成主流 三、2012年中国房地产市场总结 1. 政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓 2012 年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。 (1)地方政府通过调整公积金等方面鼓励合理需求，货币信贷政策微调也予以支持 ?多个地方政府调整公积金政策支持首套购房需求 住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85 折，针对首套房贷政策松动迹象明显。 与此同时，地方政府积极出台各类政策鼓励合理需求。2012 年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30 多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，还有如厦门、天津、上海等地调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面，但触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，仅支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。 ?货币政策：信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升 房地产新增贷款稳步提升，三季度房地产贷款占总贷款余额比重已有所提高。2012 年二三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226 亿元，三季度增长29%至4168 亿元，同比增幅达107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2个百分点至19.7%。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。 (2)继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求 ?中央：反复强调坚持调控不动摇，派督察组监察政策落实 中央和相关部委强调房地产调控不放松，巩固调控成果，并在年中派出督察组监察落实情况。从年初开始，温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。下半年，各部委相关负责人也指出，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹，加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。 ?地方：触及限购红线政策被叫停或辟谣，表态坚决贯彻落实调控政策 部分政策因扰乱政策预期被叫停，多地政府否认楼市微调，表示要坚决贯彻落实房地产调控政策。2 月，上海出台居住证满三年可买第二套房的政策被叫停，7 月，珠海楼市松绑一夜被叫停，这表明地方政策不可触及中央调控的底线。5、6 月，河南省、湖南省、厦门市、义乌市等相关官员纷纷辟谣，表示有关媒体关于当地楼市微调的情况不属实，将维持调控政策不变。此外，北京、上海等地相关部门多次强调，要抓好各项楼市房价调控工作