思源顾问-北京五棵松文化体育中心项目办公物业定位(103页).ppt

1 五棵松文化体育中心项目办公物业定位报告 纲 要 第一部分 写字楼市场研究 第二部分 目标市场及目标客群 第三部分 主题定位与产品定位 第四部分 项目开发策略及运营方案 北京市写字楼市场——市场现状 北京市写字楼市场——供应与空间布局 北京市写字楼主要分布在海淀（中关村商圈）、朝阳（CBD)、西城（金融街）三大传统区域； 2004年全年新增供应量达210万平方米； 北京市写字楼市场——市场消化力 2003年北京市写字楼需求旺盛，从年初开始需求量持续上涨； 2004年北京市写字楼销售平稳，基本上一直处于调整期； 北京市写字楼市场——各类客户购买力 本市城镇居民、外省市个人、国内行政事业单位、国内企业单位是北京市办公物业购买的主力客户； 北京市写字楼市场——价格趋势 2003年以来，北京市办公物业销售价格稳中有升； 北京市写字楼市场——未来供需趋势 2005年北京市的写字楼供应量将达到近两年来的高峰 ，北京市平均每年写字楼的年消耗量在50万到70万平米之间，未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严,竞争更加激烈 ； 北京市写字楼市场——未来市场发展趋势 北京市写字楼市场研究总结 区域周边写字楼市场——市场状况 目前区域内写字楼多以乙级写字楼为主； 区域内缺乏中高档写字楼； 区域内办公企业以国企为主； 没有形成足够的商务氛围； 区域周边写字楼市场——空间布局 本项目周边写字楼主要集中在长安街沿线（新兴桥——五棵松桥路段）； 区域周边写字楼市场——新增供应 项目周边办公类物业主要竞争对手有长安西点（5万平米）、西贸DNA（14.5万平米），共计19.5万平米； 区域周边写字楼市场——商务办公楼入驻客户 区域内多以国有企业为主，商务氛围不浓厚； 大多国有企业都有自己独立的办公用地，但是档次基本都不高； 租用办公楼的多为中小型公司； 区域周边写字楼市场——价格 区域周边写字楼市场——未来办公物业空间发展 未来供应量区域主要集中在西四环与西三环以及长安街沿线，但是长安街沿线目前在区域内可开发地块较少； 奥运经济带来巨大商机 随着奥运的来临，奥运经济将给区域注入新的活力； 西部社区的重头戏———国家重点投资项目五棵松奥运场馆赛后将建设体育、文化配套商业设施以及超大城市公园绿地，将通过赛后商业开发利用来带动五棵松社区体育建设和地区发展； 西奥中心这样一片高品质的公园绿地，还有配套的商业文化设施，对外开放的体育中心，等于是五棵松区域楼盘的一个天然大会所； 项目周边区域写字楼市场研究总结 纲 要 第一部分 写字楼市场研究 第二部分 目标市场及目标客群 第三部分 主题定位与产品定位 第四部分 项目开发策略及运营方案 第二部分 目标市场及其目标客群定位 1、国贸及其国贸商圈研究 2、东方广场及其建国门商圈研究 3、金融街商圈研究 4、目标市场及其目标客群定位 国贸及其他CBD写字楼入驻情况 CBD区域内高档写字楼供应量较大，租售情况竞争激烈，但总体情况较好； 国贸入驻客户行业特征 在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、律师事务所、金融、保险投资等行业，没有绝对主导性行业； 国贸入驻客户情况 世界500强企业 (62家)； 银行 (24家)； 金融机构 (22家)； 律师事务所 (23家)； 保险公司 (13家)； 专业及商业服务 (22家)； 其它跨国公司 (45家) 国贸入驻客户的需求特征 首先，注重物业的品质。物业品质包涵了很多方面的内容，如交通便利率、停车场的设计、物业建筑立面、建筑品质、大堂的豪华程度、电梯质量与配置状况、空调、卫生间、间隔布局、实用率、层高、灯光、景观、消防以及室内四个立面用料品质等等; 其次，注重软性配套与服务。CBD区域内外企办公较多，看重一流的软性配套，信息化配置和智能化配置，如，楼宇自控系统、外部宽频光缆、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与升级可变性等等; 国贸入驻客户的需求特征 第三，注重物业管理公司的品牌。在物业管理和跟踪服务方面，CBD客户看重物业管理公司的品牌和社会口碑，看重物业管理公司的服务是否能做到严谨、安全、细致、周到。对于大多数商贸型公司而言，由于存在国际商务之间的交流，因此更加关注能否得到全天候的服务，真正实现24小时办公的需要等等; 第四，大型跨国企业的集聚性。到目前为止，90％的跨国企业都分布在CBD区域及其泛CBD区域，因此大多数商务企业对于区域的企业集聚性及商务氛围提出的更高的要求； 国贸及其他CBD写字楼入驻客户的需求趋势 随着CBD区域内的写字楼市场竞争的愈加激烈，CBD写字楼客户的需求趋势凸现。 1．对写字楼的硬件设施要求普遍较高。客户对写