标杆房地产企业组织管理与模式研究.docxVIP

标杆房地产企业组织管理模式研究一、“总部+区域+城市公司”三级管理模式1、万科集团采用“总部+区域+城市公司”三级管理模式。总裁产品线运营线管理线监控线资金管理中心企划部财务管理部审计法务部 项目管理部 采购部 创新研究 部 产品品类 部办公室物业管理部人力资源部董事局主席董事会办公室 长三角区域管理中心珠三角区域管理中心环渤海区域管理中心上海南京南昌昆山无锡深圳中山佛山东莞大连长沙广州沈阳鞍山北海成都武汉北京天津万科影视区域中心在房地产运营方面享有较强的决策权，集团总部提供服务；在土地储备和资金管理等方面决策权仍然在万科总部；而地区公司是一个项目管理的执行机构。区域中心公司总经理企划部设计管理部成本管理部工程管理部总经理办公室财务部人力资源部地区公司A地区公司B地区公司C销售部项目部1项目部2项目部……项目部1项目部2项目部……项目部1项目部2项目部……而在项目的组织上，项目总经理主要对工程现场的质量、进度、成本、安全文明，及对项目整体计划负责。工程管理部负责工程标准的制定、材料设备及工程采购、以及对各项目质量的监控。但项目经理部在权限内有一定的采购权和其它的经济权限。万科集团总部定位战略管理中心集团战略规划集团战略实施过程监控投资决策中心投资管理内部资金结算融资担保管理项目投资决策资源管理中心人力资源管理信息管理企业文化建设品牌管理公共关系管理物业管理制度管理经营监控中心 计划管理 预算控制 财务分析 经营目标考核 审计和法务 集中采购产品管理中心市场研究产品规划创新研发产品标准化项目开发中心核心职能地区公司定位项目管理中心财务管理合同管理预算管理前期投资信息收集与合作伙伴初步沟通谈判前期工作规划设计外包审核材料和规模较小的建筑服务招标营销方案制定和组织实施销售、售后服务物业管理项目公司定位施工管理中心 项目进度 工程质量 现场管理 安全管理 签证 验收2、中海地产目前也是采用“总部+区域+城市公司”三级管理模式，其管理模式和组织架构设计适应了不同发展阶段：（1）第一阶段：单个城市发展，直线职能制：中国海外地产有限公司项目一部项目二部深圳公司中国海外集团职能部门其他业务（2）第二阶段：进入多个城市，所有的项目都归属所在地城市公司，不单独成立项目公司：中国海外发展有限公司深圳公司中国海外集团项目一部项目二部职能部门上海公司项目一部项目二部职能部门广州公司项目一部项目二部职能部门香港业务（3）第三阶段：随着开发项目数量和经验的增长，城市公司下设立项目公司或项目部：中国海外发展有限公司北京公司中海地产股份公司中国海外集团项目公司（部）项目公司（部）职能部门职能部门上海公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门广州公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门成都公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门长春公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门（4）第四阶段：在城市公司较多时，增设区域管理中心，最终形成“总部+区域+城市公司”三级管理模式：中国海外发展有限公司中海地产股份公司中国海外集团项目公司（部）项目公司（部）职能部门职能部门深圳管理委员会上海公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门苏州公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门宁波公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门华东管理委员会南京公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门其他公司项目公司（部）项目公司（部）职能部门战略管理中心资本运营中心资源管理中心业务指导中心经营监控中心集团地产业务战略规划集团地产业务战略实施过程监控集团地产业务战略实施结果评价与战略目标调整重大投资管理债权、股权融资管理融资担保管理 经营计划管理 资金计划管理 预算控制 财务分析 经营目标考核 审计高层人力资源开发与管理IT管理与服务企业文化建设品牌管理公共关系管理核心职能策划方案评审设计方案评审营销方案评审供应商选择评审中海地产总部定位区域开发中心项目开发中心经营管理中心区域地产发展趋势研究 区域政府关系维护市场调查项目前期接洽项目可研报告项目策划方案设计分包商选择与管理采购工程管理销售 人力资源管理 财务管理 项目考核 行政管理 物业管理 客户关系管理核心职能施工管理中心 项目进度 工程质量 现场管理 安全管理 签证 验收区域公司定位项目公司定位3、招商局地产采用“总部+区域总部+城市公司”的三级管理模式：招商地产项目部组织机构招商的矩阵制的管理模式有点偏重于项目制的组织模式。项目部是项目操作的主体，总部的职能部门只是一个服务和管控的部门，项目总经理的权利相对较大，能力也要求较高，对项目的风险来说是一种挑战。公司分管领导项目部总经理项目首席建筑师项目建筑师高级项目部经理/高级项目部经理助理项目部副总经理/项目部总经理助理项目部预算工程师项目部财务经理项目部土建工程师给排水、通风、燃气工程师项目部电