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“营改增”对房地产企业税负、净利润及现金流的影响分析 “营改增;对房地产企业税负、净利润及现金流的影响分析 唐红英 摘 要：为推动我国产业结构的优化，促进国民经济的平稳增长，我国实施了 “营改增”的重大举措。房地产行业作为国民经济 中的重要组成部分，政府必然将房地产行业纳入 “营改增”的行列中。本文就营改增在房地产行业实施后的增值税税率进行预测，着 重把握营改增对房地产行业的税收负担、净利润以及现金流动量的影响，为房地产行业的发展提供合理科学的决策依据。 关键词：营改增 房地产企业 税负 净利润 现金流 房地产行业从广义上来说包括房地产开发和房地产经营，它 属于综合性的国民经济支柱产业。为有效减少企业重复征税，优 化我国产业结构，国家税务局于2011年 11月发布营改增试点方 案，于 2012年 1月 1日起在上海服务业行业进行营改增试点。 而 自2016年 5月 1日起，在全国范围内推开营改增试点，房地 产行业亦被纳入营改增的范围之中。 一 、 房地产行业营改增后税率分析 房地产行业链条所涉及的行业十分广泛，如建筑业、交通运 输业、钢铁制造业、销售业等，房地产行业的发展将间接推动其 它产业的经济增长。在房地产行业中建筑安装成本税额占房地产 行业可抵扣进项税额的大部分，也就是说建筑安装成本的增值税 税率直接影响整个房地产行业的进项增值税税率。 在营改增背景下，房地产行业适用增值是一般计税方法。一 方面，由于房地产行业的主要成本为建筑安装成本，这些成本在 征税时可以取得较多的可抵扣进项税额，因此房地产行业实施 6％ 的税率显得太低。另一方面，由于房地产行业在实施营改增前， 销售不动产按 5％征收营业税，而在营改增实施后，如果按照 17％ 征收增值税则大大加重房地产行业税务负担，与营改增政策的初 衷相违背。因此国家根据现行税制改革的发展趋势及房地产行业 情况的特殊性，终将房地产行业营改增后的增值税率定值为1 1％。 二、房地产行业的税负影响 房地产行业在营改增的背景下，房地产行业由原来缴纳营业 税转变为缴纳增值税，然而在现行政策下税种和税率的变化，也 使得企业的税负发生了变化。 (一)构建模型。房地产行业被纳入营改增试点行业以来， 许多试点地方反映在实际操作过程中增值税发票难以获取。如有 些项目地处偏僻，大部分的砖瓦、白灰、砂石及土方等地方料及 部分小五金等零星材料，就地取材，当地向小规模纳税人的供应 商采购，甚至是个体户或农民，难以取得增值税专用票，从而无 法获得纳税抵扣。 目前我国营改增政策可谓是起步阶段，政策内的相关制度模 型不健全，因此在短期内房地产行业的可抵扣进项税额的抵扣不 可能达到1O096。但是该制度经过～段时间的发展与完善，相信房 地产行业增值税进项可抵扣税额的相关凭证是全部可以获取的。 (二)税负变化测算与分析。营改增政策实施以来，房地产 行业的税负发生了一定程度的变化，通过对 2013年房地产行业 营业收入前2O名且房地产开发收入占营业收入95％以上的10家 企业进行统计分析。在房地产行业适用 1 1％的增值税税率进项税 额可抵扣比例为10o96的条件下，按照 [S1／(1+l1％)]×1 1％一7c1 ×1 1％(Sl为应税收入；C1为营业成本)的公式计算出该这些企 业的增值税额，并将结果与该年度的营业税额进行对比。对比结 果表明，房地产行业实施营改增后的税务负担主要受增值税税率 以及所取得的进项可抵扣税额的影响。对于房地产行业而言，在 营改增政策下其增值税进项税率相同，因此，如果企业能够取得 更多的进项可抵扣税额就意味着企业将大大减小税务负担。在营 改增背景，房地产行业增值税税率、上有建筑业增值税税率均为 11％，房地产取得的进项可抵扣税额比例为 100％的假设状况下， 营业成本与营业收入比例大于44．64％时，房地产行业税务负担减 轻。然而目前我国营改增政策处于初期发展阶段，政策的相关制 度不完善，增值税发票索取难度大，因此房地产行业进项可抵扣 税额比例不可能达到 100％。在此状况下，房地产行业的税务负担 不但没有减少反而增加，如若想切实实现营改增带来的减少税务 负担的优惠，还需要国家对营改增政策进行深入推行，不断完善 相关制度，努力实现进项可抵扣税额达到 100％的目标。 三、对企业净利润的影响分析 假设房地产企业营改增前的营业收入为 s1，营业成本为C1， 销项税率为 B1，上游行业增值税税率为 B2，取得进项可抵扣税 额比例为N，则企业净利润计算公式为： 营业收入=S1／(I+B1)；营业成本=el—C1×B2×N； 营业税金及附加=“营改增”前的营业税金及附加一营业