浅析土地资源的市场化配置机制研究.pdfVIP

浅析土地资源的市场化配置机制 淮安市国土资源局清浦分局 陈剑清王 雁 摘要： 解决现存的土地矛盾，最有效的途径便是让土地资源作为一种资产进入市场，用 市场这只看不见的手进行土地资源有效配置，并辅以计划调节。达到土地资源利用的最大 化。土地市场化经营模式应是国家垄断一级市场，放开二级市场，即政府通过征用土地，收 回、收购、置换的办法，建立土地储备制度，然后对这些土地进行统一的规划、开发、储备，最 后依据市场价格和公共服务原则将土地出让给市场，并通过完善立法，改善土地管理，为土 地改革服务。 ’ 关键词： 市场化配置土地资源 上世纪七八十年代发生在土地制度领域的一系列变革为中国改革开放注入了强大的 动力，农村实行土地联产承包责任制，唤起广大农民耕作土地，培育土地的热情，城市土地 开始探索有偿使用，为城市建设集聚资金。20多年来，土地资源的资产价值日显现，在国 民经济中的地位日益突出。但是土地市场化进程并非一帆风顺，旧的行政管理方式，旧的 用地观经常阻扰时代的发展，但是以市场化配置土地是一个无法阻挡的进程。 多年以来，计划经济对人们形成一种思维，人们普遍认为土地是国家的，不具有商品 属性，各单位可以无期限、无偿使用。土地作为一种不可再生、稀缺的资源，为中国的工业 化，城市化发展作出了巨大的贡献。同时，在低土地价值、低成本供应土地的基础上，国家 的资本得到了大量的积累，旧的土地供应制度不适应性与滞后性也日益显现。土地利用 的粗放化，致使大量土地资源被浪费，同时滋生了腐败土壤。要解决现存的土地矛盾，最 有效的途径便是让土地资源作为一种资产进入市场，用市场这只看不见的手进行土地资 源有效配置，并辅以计划调节，达到土地资源利用的最大化。 一、土地资源的市场化配置是提高土地利用效率的重要手段 加快城市化进程是发展中国家缩小城乡差距的重要途径，城市化进程伴随着农村土 地转化为城市土地。20世纪80年代以来是我国城市化进程最快的时期，在这个时期的土 地农转非中，有二个显著的特征，一是相当规模的土地转化为城市土地，据有关资料统计， 上世纪80年代初至2002年全国非农业建设占用耕地3800万亩，并显现逐年上升的趋势， ．．——438--—— 第三部分经济篇 浅析土地资源的市场化配置机制 但如果我国人均耕地低于1亩，这对于保证十几亿人口的生存-9发展的大国来说，将非常 危险。二是土地农转非的征地主体是各级政府。各级政府在1987年到2002年期间，以低 价征进，高价售出所获得的差价为3万亿元，而全国平均每亩耕地的土地补偿费合计为2 万元。农业土地与城市土地的差价收益成了城市进程的重要积累来源，城市化进程依赖 这种积累方式缩小城乡差距是与城乡统筹发展的目标背道而驰的。政府单纯依赖行政体 制配制土地，会引起农民与当地政府的纠纷，造成社会矛盾的扩大，政府为此要付出极高 的公信成本。改变土地管理现状，限制政府使用行政手段过多干预经济，向市场化配置稀 缺土地已是当务之急。市场作为一只看不见的手自发性地对土地资源进行配置，以至于 达到资源的最佳使用状态。这种调节可以产生最大化利润的土地空间，因为市场完全发 挥有效调节作用的前提是自由竞争-9完备信息。 在配置土地这种有限资源时，单纯依靠市场机制是有局限性的，因为市场机制本质是 一种着眼于提高经济效率的机制，市场机制的发挥虽然可以使既有土地生产出可以用货 币衡量的最大产出，但很可能由此导致社会成本的增加，这些社会成本难以用货币衡量， 因此，在配置土地过程中，应主要以市场为主要调节手段，计划调节为补充，这种计划控制 机制一般通过城市规划进行的。对土地的管理，对市政环境改造等工作，是提升土地资源 的必要条件。 保证资源配置模式有效性依据在于：在信息充分条件下，市场机制使得城市土地供求 在市场均衡的曲线上实现城市土地配置的需求，表现在土地利用空间结构上就是商业集 中于租金最高的区域，工业次之，住宅位于城市边缘，由此判定标准在于，如果土地用途之 间出现不断转换的现象，则土地配置也是低下的。其次，土地是人类赖以生存条件之一， 包括城市内部的相邻土地，空气、水的质量水平差异，如果城市出现严重拥挤、污染等问 题，并给公众造成损害，那么土地利用效率是低下的，所以计划机制的出现是必要的