浅议经济适用房建设研究.pdfVIP

浅议经济适用房建设 无锡市国土资源局南长分局 张振宇 经济适用房顾名思义就是既经济又适用的住房，它是以微利价格出售给广大中、低收 入家庭的商品房，具有社会保障性质的商品住宅，它是通过无偿划拨或减免出让金的方式 取得土地，并享有减免市政配套费用、税费等优惠政策，限定开发利润一般在3—5％以下， 建筑面积要求在80～100m2以下户型。它的最大的特点一是经济，它能够适应中、低收入 家庭的承受能力；二是适用，即在住宅设计、单套面积、建筑标准上强调住宅的实用。它的 根本目的是帮助那些收入低、住房条件差的人们改善居住条件，是国家、政府实践“三个代 表”为民办事的一项重要举措。 一、经济适用房的现状 从本市政府前几年所建的53万m2的经济适用房来看，政府补贴了2．4亿元人民币， 平均每平方米建筑面积合452．8元，但销售价格仍为1400元／m2。从其销售对象来看：主 要为有较高固定收入的机关、事业单位的人员、外企白领、外地在锡就业的大学毕业生等 及一些高收入者，其中不乏开着高档轿车入住或用于渡周末和一购几套的大户用于出租、 转让者。据近期报刊披露：购房者中称的上中低收入者仅占20％左右。从建筑面积来看： 是为经济人士所构筑的户型。从销售价格来看：邻近地段的商品房价格也在1400／m。左 右，并不凸现其价格优势，利润空间也绝不在3～5％之下，从建造的规模看：动辄数 十万m2的小区，建成设施齐全的名苑、示范区。显然这是在开发上打着经济适用房的招 牌，而在建造、销售上却是背道而驰，这种现象在全国许多地方也有相似之处。 二、造成经济适用房现状的原因 一是由于政策操作过程中的矛盾。经济适用房既要体现福利性质照顾解决中、低收 入家庭，又要体现商品特性，要追求利润、效益，就必定会注重销路，定位消费群体。这个 群体定位低，则肯定会滞销，定位过高则不能称为经济适用房，只能定在中等收入线以上 的家庭方能合适。故从扩大建筑面积上迎合这部分人消费心理，且购买对象不限制，使高 收入者涌入。这样的操作实际上是借经济适用房之名，行商品房开发之实，减免的是政府 大量土地和财税收益，国家“请客”，政府“埋单”，得益的是开发单位，损害的是国家和政 府的利益。二是政策目的的矛盾，要以经济适用房供应为工具，达到平抑房价和保障城市 中、低收入家庭的住房的日的。恰恰反映了政府既想建立发达、开放、自由竞争的市场经 一91— 江苏省土地学会土地学术年会(二Oo--年度)论文集 济，又想以国家供给的“大锅饭”福利分房解决住房的矛盾思想，因为经济适用房仍体现着 政府的福利成分，其结果必将延缓市场经济建立的过程。然而商品房价格高低应由市场 规律来调节，不能用计划经济来强制调控。再者社会发展到任何阶段都会存在高、中、低 三个收入层次，而中，低收入者占80％左右，是社会金字塔的基础，这岂不是成为世世代代 要建，绝大部分人要住的项目吗?那么建立和形成房地产的商品房市场就只对20％的高 收入阶层吗?三是执行政策的偏差和制度的不健全。经济适用房建设是一件新生事物， 处于由计划经济向市场经济转轨时期，本身需要一个积累和完善的过程，因此出现利用政 策、规定打“擦边球”，在经济适用房的项目开发、户均建筑面积设计、销售对象、利润方面 出现严重违规，以致经济适用房交了味。 事实上，从经济适用房现状来看，并没有真正解决中、低收入者的住房，且造成了房地 产市场不公平竞争，打压了方兴未艾的正常商品房市场。故关于经济适用房存在两种观 点，一种是呼吁停止或减少这种经济适用房的开发，不应不分各地经济情况差异，在全国 范围轰轰烈烈展开，应坚持市场经济不应带有政治和行政色彩，应逐步废除房地产市场多 规制，实行以商品房为主，廉租房为辅的单轨制，由市场来解决住房问题。另一种是认为 由于住宅需求的主体是中、低收入家庭，并由于有些地方出现高档商品房滞销而中低档价 位的经济适用房畅销和短缺的失衡现象，建议应多造经济适用房。孰是孰非?我们应当 正视经济适用房，不能以经济适用房的种种不当为理由，而因噎废食全盘否定，社会上的 确有相当数量的中低收入者，特别是低收入家庭的社会弱势群体，加上城市建设中大量的 拆迁安置，也的确需要相当数量的住房与之适应。关键是如何来搞好经济适用房的建设。 三、经济适用房对象的定位 一是根据国际惯例以房价与家庭年收入比来衡量。正常一般为4～6倍，这是衡量一 个地区购买力的参考指标