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工矿棚户区改造项目税收优惠政策解读 基建管理优化第22卷2010年第4期总第85期 工矿棚户区改造项目 税收优惠政策解读 湖南财政经济学院副教授金红萍 一 ,出台背景 城市和国有工矿棚户区改造是保障性安居工程的 重要组成部分,住房城乡建设部,国家发展改革委,财政 部,国土资源部,中国人民银行2009年联合印发的(关 于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见) (建保[2009]295号),对推进城市和国有工矿棚户区改 造曾提出明确要求.国务院办公厅《关于促进房地产市 3n 场平稳健康发展的通知)(国办~[201014号)也要求各 地要通过城市棚户区改造和新建,改建,政府购置等方 式增加廉租住房及经济适用住房房源,着力解决城市低 收入家庭的住房困难.财政部2010年2月5日(关于切 实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区 改造工作的通知)(财综[2010]8号)进一步从多渠道筹 集和落实棚户区改造资金,落实棚户区改造税费优惠政 基建管理优化第22卷2010年第4期总第85期 策等方面证明财政惠民政策的重要取向.在一系列政 策中,财政税收优惠可以至少归纳为三个层次:第一个 层次是对城市和工矿棚户区改造的安置住房免税.一 是免征土地使用税,二是免征土地增值税.三是免征印 花税.四是减征契税,对个人购买经济适用住房的减按 1%征收契税.这是第一个层次,税收的免征优惠.第 二个层次就是对城市和国有工矿栅户区改造中的安置 住房项目免收行政事业性收费和政府性基金,包括免收 防空地下室易地建设费,白蚁防治费等行政事业性收 费;包括免收城市基础设施配套费,散装水泥专项资金, 新型墙体材料专项基金,城市教育附加费,地方教育附 加,城镇公用事业附加等政府性基金.第三个层次是作 为政府对于棚户区改造中的经济适用住房和廉租住房 用地实行划拨供应,免收土地出让金.这三个层次的财 税政策对促进城市和工矿棚户区的改造作用力度是非 常大的. 2010年5月4日,财政部,国家税务总局下发财税 [2010142号文《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有 关税收优惠政策的通知)对于前述文件所述税收政策优 惠作出更为明确的规定. 二,政策内容 《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优 惠政策的通知》(财税[2010142号),对城市和国有工矿 棚户区改造安置住房有关税收政策进行了明确.该通 知共分八点,涉及印花税,城镇土地使用税,土地增值 税,契税等多个税种. (一)改造安置房用地税收优惠 1.对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税. 同时,对改造安置住房经营管理单位,开发商与改造安 置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的 印花税予以免征. 2.在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的, 依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议,按 改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇 土地使用税,印花税. 3.按照城镇土地使用税政策规定,在城市,县城,建 制镇,工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土 地使用税的纳税人,应当缴纳土地使用税.按照城镇土 地使用税暂行条例规定,由财政部另行规定免税的能 源,交通,水利设施用地和其他用地可以免缴土地使用 税.财~[2010142号规定的改造安置住房建设用地免 征城镇土地使用税即属于财政部的另行规定.类同于 财政部,国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和 住房租赁有关税收政策的通知)(财税[2o08]24号)的第 一 条规定,开发商在经济适用住房,商品住房项目中配 套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用 住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住 房,经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开 发商应缴纳的城镇土地使用税. 4.开发商取得土地使用权,按照《财政部,国家税务 总局关于房产税,城镇土地使用税有关政策的通知)(财 ~)规定,以出让或转让方式有偿取得土地 使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月 起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的, 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税. 5.棚户区改造项目是利用原土地拆旧返新,一般不 需要另购土地,若全部改造均用做安置住房,按照财税 [2010142号规定是免征城镇土地使用税的.但是通常 情况下,城市和国有工矿棚户区多是二层简易楼房,筒 子楼,平房,按照多层住宅,高层住宅开发,建筑面积会 成倍增加.开发商为追求高额回报,不会将取得土地全 部用于安置住房建设.因此,非安置住房是一定要缴纳 31 基建管理优化第22卷2010年第4期总第85期 城镇土地使用税的.具体计算方式财税[2010]42号规 定,按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例计 算,但要提交政府部门出具的相关材料和拆迂安置补偿