重庆招商·江湾城营销策略.pptVIP

招商·江湾城营销策略 形象提升和价值塑造是营销推广的灵魂 弱市下的广告主要承担项目形象塑造和价值提升的重任， 而不是找客户和牵引人流 没有形象和价值作为基础，所有的促销都会失灵 抢先做好优质广告资源的布局，做好打持久战的准备，如户外路牌 不间断的对项目内外价值的持续挖掘、炒作与口碑传播 * 一、重庆市政策调控 城市 名称 出台时间 出台要点 北京 京版楼市11条 20104.30 1明确二套房认定以家庭为单位；2同一家庭只能购买一套商品住房；3限制第三套房贷款。 深圳 深圳楼市13条 2010.5.5 1、制止各种名目的囤地炒地行为；2、增加居住用地有效供应；3、对购买不同套数住房差别化信贷。 重庆 重庆楼市10条 2010.5.21 1、高档住房土地增值税预征率上调到2%；2、首套住房主城纳税人按揭有补助，差别信贷。 山东 山东楼市10条 2010.6.24 1、首套房面积大于90平米，贷款首付比例不得低于30%，二套房贷款首付不得低于50%，三套及以上住房贷款首付和利率应大幅提高；2、可暂停发放三套及以上住房贷款。 北京、深圳等房价较高的城市率先对楼市调控做出回应，坚决遏制房价过快上涨,实施更为严厉的信贷政策。而重庆并未对二套房认定和三套房放贷作出明确规定，与北京、深圳相比温和很多。 一、重庆市政策调控 城市 名称 出台时间 出台要点 北京 京版楼市11条 20104.30 1明确二套房认定以家庭为单位；2同一家庭只能购买一套商品住房；3限制第三套房贷款。 深圳 深圳楼市13条 2010.5.5 1、制止各种名目的囤地炒地行为；2、增加居住用地有效供应；3、对购买不同套数住房差别化信贷。 重庆 重庆楼市10条 2010.5.21 1、高档住房土地增值税预征率上调到2%；2、首套住房主城纳税人按揭有补助，差别信贷。 山东 山东楼市10条 2010.6.24 1、首套房面积大于90平米，贷款首付比例不得低于30%，二套房贷款首付不得低于50%，三套及以上住房贷款首付和利率应大幅提高；2、可暂停发放三套及以上住房贷款。 北京、深圳等房价较高的城市率先对楼市调控做出回应，坚决遏制房价过快上涨,实施更为严厉的信贷政策。而重庆并未对二套房认定和三套房放贷作出明确规定，与北京、深圳相比温和很多。 二、重庆市房地产供应状况 2010年上半年重庆主城新版批准预售面积793.3万方，较2009年上半年的逐渐回暖有增长的态势。 2010年上年开发企业纷纷加快的施工和供应节奏，新政出台后重庆市场依然受到影响，5月批准预售面积环比下降达60%；但经过两个月调整后，重庆供应市场正处于逐步恢复中。 备注：数据来源重庆市房管局 二、重庆市房地产需求状况 新政影响 半年商品房成交量价走势 月度商品房成交量价走势 2010年上半年重庆主城共计成交商品房面积930.1万方，同比减少163.5万方。 成交均价经过2009年到2010年的热销支持，已经迈上了一步台阶，突破5000大关。 2010年上半年重庆商品房市场整体表现出供不应求的走势，上半年供求比为0.85。但新政出台后，重庆市场迅速陷入观望，5月成交市场同样遭遇了“滑铁卢”。 备注：数据来源重庆市房管局 三、重庆市金融环境现状 银行 首套房 （90㎡以下） 首套房 （90㎡以上） 2套房 3套房及以上 外地客户贷款 建设银行 本地客户首付2成，利率8折 本地客户首付3成，利率85折 以是否有过贷款认定 首付5成，利率1.1倍 本地、外地人均不放款 可提供银行要求资料则享受本地人的贷款政策 招商银行 首付3成，利率85折 首付3成，利率85折 可放贷，首付5.1成，利率上浮15% 最近时间的银行放贷风波使得本已相对宽松的建行再次加紧了贷款的收缩，对多次购房的投资客户将会产生较大影响。 招商在3套房上具有一定优势，重庆公司正在与其积极商讨，双方均在为对方提供更具优势的优惠方式以促进双方更好合作。 四、重点竞品楼盘 招商江湾城 龙湖春森彼岸 瑞安雍江艺庭 融侨城 四、重点竞品楼盘-春森彼岸 推盘时间 楼栋 面积 均价 看江价格 不看江价格 2010年4月 2-4 2.62 14000 16000 13000 2010年6月 16 0.57 9200 —— 9200 2010年7月 17 1.0 9200 —— 9200 2010年1-7月春森彼岸共推盘3次。 4月房交会期间推出看江高层澜境，均价14000元/平米；推出207套，开盘当天销售80套，截止目前签约80套；目前这部分产品保持价格坚挺。 房交会后新政出台，6月、7月分两次迅速推出位置相对较差的不看江房源珑邸，销售价格9200元；推出104套，截止目前销售100%。 四、重点竞品楼盘-雍江艺庭 推盘时间 楼栋 面积 均价 看江价格 不看江价