城市土地分等定级.ppt

城镇土地定级估价专题第一节 土地分等定级概述 一、土地分等定级的概念 1．土地分等定级 指对土地的自然、经济属性进行综合鉴定，以及对土地级差收益进行评定，并使评价结果等级化的过程。 2．城镇土地分等：以城镇为单位，通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示全国城镇之间土地质量的地域差异，在全国范围内对城镇进行分类排队，评定土地等 城镇土地定级：根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会、经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，提示城镇内部土地质量的地域差异并统一排序，评定城镇土地级。 土地分等定级在我国有着悠久的历史。在《禹贡篇》和《管子。地员篇》中有记载。前者记载夏禹平水后，将九州的土地按自然肥力（土色、质地、水分）分为三等九级，即上 、中、下三等，每等又分为上、中 、下三级，即上上、上中、上下，中上、中中、中下，下上、上中、下下。《管子。地员篇》中将土地又分为三等十八类，每类又分为五种，共九十种。古代土地分等定级主要用以制定田赋等级标准和作为确定地租的依据。 二、土地分等定级的作用与目的 1．为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率提供依据。 2．为土地税收提供依据 3．为土地估价、土地规划、土地计划管理等提供依据。 三、类型 1．城镇土地分等定级/农村土地分等定级 2．土地等和级 土地等：以城镇作为一个单位，反映全国各城镇之间的地域差异，在全国范围内统一排定顺序。 土地级：反映城镇内部地土地区位条件和利用效益的差异，其顺序在城镇内部统一排定。 例如：广州市、深圳在全国土地分等定级中位于一等，珠海位于二等，广州市内部的土地则分为若干级，按1996年的数据： 一级 市中心区：东山、越秀、荔湾 二级 一般市区：海珠区和天河，芳村、沙河 三级 黄埔、石井、东圃 第二节 城镇土地分等 一、分等的工作准备 编写土地分等任务书、表格准备、图件准备 二、分等因素选择 （一）因子因素选择范围 城镇土地分等因素权重表 城镇土地分等因素权重表 （二）因素因子权重确定 权重反映因素因子对城镇土地质量的影响程度，权重值对土地质量影响的大小成正比，数值在0—1之间，各因素权重值之和为1。因素所涉及的因子权重值在0—1之间，总和为1。 确定因素因子权重的方法： 常用方法：特尔斐法，又称专家法 程序：（1）提出问题，设计调查表格 设计表格要求概念清晰、明确，表格在2—3小时之内可以回答完。 （2）选择专家 一般选择熟悉土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术、管理专家以及高层次的决策者，其范围要广泛，人数在20—50人之间 （3）专家征询与信息反馈 专家在匿名，互相不协商的情况下独立地填写意见，对因素进行打分。但不要求指出依据。 然后收回专家的答卷，进行统计分析，求出均值、方差及其概率分布，并返馈给专家，专家可参考并对以前的选择进行修改。 经过2—3轮之后，意见较集中， （4）专家意见的处理 进行统计分析，求出方差、均方差 如果方差小于或等于允许值，即可将平均值作为权重值 三、资料调查与整理 资料时限在分等工作开展前三年内，统一各种数据的时限，设定统一的截止时限。资料包括： 1．基本资料 城镇年末常住人口、非农业人口、农业人口； 区域总人口、农业人口； 城镇建成区面积； 区域土地总面积 2．城镇区位资料 区位交通图件 经过城镇的干线、支线铁路数量； 干线支线公路数量；港口年吞吐量； 机场等级； 高速公路数量； 城镇全年客运总量、货运总量 3．城镇集聚规模 城镇人口密度 城镇全年二三产业增加值 城镇全年工业销售收入 4．城镇基础设施 城镇年末铺装道路面积 城镇全年人均生活用水量 城镇气化率或城镇用气人口总数 城镇排水管道总长度 5．城镇用地投入产出水平 城镇全年二三产业增加值 城镇全年批发零售贸易商品销售额 城镇全年建设固定资产投资额 城镇全年全部从业人员数 6．区域经济发展水平 全年国内生产总值、人均国内生产总值、 3—5年内国内生产总值年均增长率 全年地方财政收入、人均地方财政收入、 3—5年内地方财政收入年均增长率 全年全社会固定资产投资额、人均全社会因定资产投资 全年社会消费品零售总额、人均社会消费品总额、3—5年内社会消费品零售总额年均增长率 全年外贸易出口额、人均外贸易出口额 7．区域综合能力 居民年末储蓄存款余额 全年邮电业务总量 年末专业技术人员总数 8．区域土地供应潜力 区域年末耕地总面积 区域人口密度 四、城镇土地等的划分 1．计算因子分值 2．计算因素分值 3．计算综合分值 4．根据综合分值划分等别 从优到劣划分 一般运用数轴法 将综合分值标绘于数轴上，选择点数稀少处作为等间分界。