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二手房买卖的知识 卖方 卖方的出售资格 ① 房屋的权属 → 取得方式 ② 产权人的情况 → 婚姻状况 一、取得方式：自购、继承、受赠、置换（拆迁兑换）、自建、房改、抵债、拍 卖。 1、自购（购买） ① 增量房（一手房）需下列证件才能出售： 《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《契税完税证》 土地证需要是出让性质，如果是“划拨”商品房需要补交土地出让金，标准 如下： 一、二级 278元/ｍ2 三级 226元/ｍ2 四级 149元/ｍ2 五级 96元/ｍ2 六级 65元/ｍ2 六级以外 47元/ｍ2 交完土地出让金须再办土地证，快件388元，10个工作日 ② 经济适用房需下列证件才能出售： 《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《契税完税证》并且需要从发证时间 起算（日对日）满5年后签手签版合同去土地局补交土地出让金（售出价的1%）， 补完土后要上述三证加上卖方身份证及房屋买卖合同把原先的划拨性质的土地 证换成出让性质土地证。 2、房改 92年由福利分配 → 货币化分配 98年房改结束，无存量补贴，为增量补贴。 房改政策中可以允许产权人先买断部分产权，后在全部买断产权，全部买断产权 的在补交土地收益金后才能办《市场准入证》。 直管：收益金交到房改办 自管：单位自管收益交到单位，已移交到房改办的收益金交到房改办 土地收益金：（房改房） 地段价： 一、二级 1400元/ｍ2 三级 1300元/ｍ2 四级 1200元/ｍ2 五级 1050元/ｍ2 六级 950元/ｍ2 补交土地收益金可以折旧，折旧为跨年就算，最高可以折旧30% 土地收益金 = 建筑面积×地段价×折旧-已交购房款-存量余额 例如二级的： 1400×［1-（98- 修建年限）×2%］×建筑面积 – 产权证上附记所记录的金 额 – 存量上的余额 = 需要补交的收益金 房改房上市交易需： 《房屋所有权证》、《市场准入证》 3、 自建房 自建房屋需要：《国有土地使用证》、规划局出的《规划意见书》、城建出的 《施工许可证》，房屋建好以后申办《房屋所有权证》 交易时需要补交土地出让金，标准如下： 一、二级 278元/ｍ2 三级 226元/ｍ2 四级 149元/ｍ2 五级 96元/ｍ2 六级 65元/ｍ2 六级以外 47元/ｍ2 自建房一般不能在本村村民以外买卖，因为土地性质为集体所有，若是买卖 双方不是本村村民，需要先将土地性质改变为国有才能买卖。 4、 继承 第一继承顺序：配偶、子女、父母 第二继承顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女 ① 在公正处确权，出《继承权公证书》，需要提供继承人身份证、户口本、 继承人与被继承人之间关系证明、被继承人的死亡证明资料到公证处公证 ② 变更产权到继承人名下，若是房改房需要去申办土地证，商品房需要更名 土地证，但是契税、上市证等则可在被继承人名下 ③ 出售 所需费用： 公证费： 继承额度的2% 放弃继承权声明书： 100元/份 登记费：