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精品论文 参考文献 关于通过改进安置方式助力去房地产库存的调研汇报 兴化市规划勘测设计院有限公司 江苏省兴化市 225700 摘要：根据《关于兴化市供给侧结构性改革的任务分解方案》文件要求，对“通过改进征收安置方式，从而达到去房地产库存要求”的事项进行了调研，情况如下： 关键词：企业、政府、百姓多方受益 一、调研背景 2015年3月，住建部与国土部联合发布了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知指出：为进一步加大住房保障货币化力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。 城市化进程不断提速，棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，2016年，兴化市计划房屋及土地征收将达到38万㎡。为多措并举，统筹兴化市保障性安居工程建设，本汇报从与传统对比、可行性等方面，得出建议和总结。 二、与自建安置房对比分析 政府整体自建安置房小区，是解决征收安置和保障房需求的主要方式，在当前新形势下，已呈现资金投入巨大、尾房消化困难（现有300余套）、低收入群体居住过于集中等多重弊端。而采用政府回购开发企业商品房用于公共租赁和棚改安置的方式，可以使企业、政府、百姓多方受益，实现共赢，具体表现为： 1、解决资金压力实现政企双赢 政府整体建设安置房融资以及成本积压压力较大，2015年城建计划中的保障房任务均未完成，征收工作进展缓慢。一边是频频喊“渴”的安置房市场，一边是出货艰难的商品房市场，两者是否可以对接实现双赢？提出收购商品房用于保障房房源，对于部分资金链极度紧张的房地产企业来说，不失为一剂“良药”，有利于房地产市场的平稳健康发展。 2、缩短安置时序减少征收矛盾 棚户区改造从征收到搬入，需要两三年甚至更长时间，给安置户生活带来很大不便，同时政府要补贴的安置过渡费用相当大。而回购商品房可大规模缩短过渡期，减少市财政支出，做到一步到位，避免征收补偿中的复杂矛盾。 3、增加房源选项便于安置选择 征收调查中安置户往往会选择就地安置，但在被征收地块附近基本不存在相应规模的土地供整体建设，给征收工作带来了极大难度，而回购商品房可以给被安置户更多可选择的余地。 4、促进阶层分散维系社会稳定 从社会角度而言，回购商品房相对整体建设，可将安置户分散到不同的小区，可以防止低收入阶层过于集居，减少群体性矛盾的产生，有利于社会和谐。 三、可行性分析 1、建设成本及销售（安置）价格调查（单位：元/㎡） 注：1、前期费用包括土地、房屋开发前发生的规划、设计、项目可行性研究以及水文地质勘察、测绘、“三通一平”等费用； 2、其它费用包括管理费用、销售费用以及税金等其他费用。 3、表格中数据由开发企业和住建部门提供。 从表格中可以看出，除去土地成本后，整体建设安置房所需前期费用、建安成本以及其它费用等的总和，虽然比开发企业商品房成本小，但差距并不大，且安置房的建筑品质、配套设施也不如商品房。随着政府融资渠道的减少，再综合性价比等因素，单独建设安置房在成本、品质上已无较大优势可言，大举建设保障房和楼市高位库存并存，会造成资源的浪费。 2、提供房源意愿调查 经向城区约30家房产企业发放的《房地产开发企业提供安置房源意向征询表》，征询开发企业是否愿意向政府提供安置房源。根据反馈的征询表统计，有意向提供安置房源的企业有19家，商铺价格下浮在4%-20%，住宅价格下浮在5%-20%。相对于市场价格，对安置户还是较有吸引力的。（具体数据见附表） 3、房源户型调查 经与我市征收主管部门对接，我市原有安置房户型面积以90-120㎡为主，而房地产开发小区现有主流户型面积也以90-120㎡为主，与征收户的需求相匹配。 四、实施建议 回购商品房有两种方式：一是由政府以采购方式，一次性从开发商手中购入一定数量的商品房；二是政府提出条件，开发商自愿加入，被征收人在提供房源的楼盘中与普通购房人享有同样的选择自由，最后由政府根据征收购买的具体约定与开发商结算。从政府资金利用效益和被征收人选择需求来看，第二种方式更为经济更加符合以人为本的科学精神。目前已有不少城市如常州、台州、宁波等，在征收中实施了第二种方式的安置，这种方式被媒体称为“房票”式安置，实施方式大致如下： 1、政府提出安置房房源招募的条件：如要