推房要诀降龙十九式.doc

推房要诀降龙十九式 各位同仁，您在带客户看房之前是否在绞尽脑汁琢磨如何介绍房屋的优缺点？是否在寻找这些优缺点背后的科学道理？是否在考虑如何在介绍中扬长避短、更好地引导客户？如果是的，那么您肯定发现了在看房的过程中是有规律存在的，我们特别将这些规律总结成文，以飨大家，希望能够帮助您清晰思路，有理有据、进行重点突破，祝大家能活学活用、马到成功！ 第１式　看地段 选房三要素：地段、地段、地段。房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，但同时购买房产还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。 看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，例如北京亚运村的落成，就使得周围房地产价值成倍增长。研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。 随着交通路网的建设，大家在介绍时应该用车程、车时概念取代原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是促进房产销售的强劲卖点，比如说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想，但带看时一定要铺陈叙述清楚、有把握甚至可以带客户到规划地点实际感受。 第２式　看配套 居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。大的社区内或附近一般设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在３００米左右（近则扰民，远则不便），这将是最大的卖点，值得大书特书。再有，菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径多大、如１５０米（这些细节功课将影响您的成败）。 还有“会所”、银行、邮局、餐厅等，越细越好。例如“会所”的介绍——由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，假设您买的是８０平方米的住宅，有了会所，您所享受的生活空间就会远远大于８０平方米。现在居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为您不可缺少的配套…但在这里，会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，就是您必须了解的内容了。 第３式　看绿化 目前北京住宅项目的园林设计风格多样，但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。请注意：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化面积的。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于３０％。北京城近郊居住区绿地率应在３５％以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到４０％甚至５０％，就比较难得了。 第４式　看布局 大家都知道容积率，这是社区布局的关键指标。容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（６层以下）为主的住区容积率一般在１.２至１.５左右，高层高密度的住区容积率往往大于２。如容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。 在居住区规划中，应使住宅布局合理，日照时间和日照质量容易被大家所忽略，北京地区的日照间距（条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距）条形住宅采用１.６至１.７Ｈ（Ｈ为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。（您带看的房屋具有这些条件能打动客户） 第５式　看区内交通 居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前的房产卖点是“人车分流”，即汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，这种方式推荐给客户，他们都会喜欢。 而人车混行的小区您要关注是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。（在这里给出合理建议，客户会信任您） 第６式　看价格 大家都明白，买房子当