房地产开发企业土地增值税清算实务.ppt

房地产开发企业土地增值税清算实务 陕西地税 前 言 火爆出台的土地增值税政策 火爆出台的土地增值税政策 一.《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号） 对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。 二.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。 三.《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号） 对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。 四.《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号） 明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。 火爆出台的土地增值税政策 续 五《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号） 各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。 六.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号） 其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。 七.《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。 火爆出台的土地增值税政策 续 八.《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号） 《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件印发仅6天后就再发，就火速出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），其文不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管”。 从上述4年共8个土地增值税管理文件看出，国家税务总局对土地增值税的征管一刻也没有松懈，而且是有趋严趋紧的感觉。特别是在全球金融危机、中国房地产市场火爆的近几年，不断出台清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的稽查力度，不能不说对房地产企业、股市、民众构成风险利益方面的重大搏奕性。 ? 房地产开发企业土地增值税清算实务讲解 第一部分 土地增值税的清算概要 第二部分　土地增值税清算准备工作 第三部分 转让收入的确认 第四部分 扣除项目金额的确定 第五部分 土地增值税的计算 第六部分 土地增值税的预征与核定征收 第七部分 土地增值税清算的会计处理 第八部分 土地增值税的税收优惠 第一部分 土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 自行清算、强制清算、注销清算 三、清算时间要求及法律责任 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 一、土地增值税清算的概念 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为(国税发【2009】91号文件第3条） 。 土地增值税的清算的起源 二、土地增值税的清算条件之一自行清算 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算(国税发〔2006〕187号)： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 2.直接转让土地使用权的。 案例分析 二、土地增值税的清算条件之二强制清算 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行地增值税清算(国税发〔2006〕187号) ： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未