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百老汇现代城项目专题研究 ——全市精装豪宅、公寓项目研究 一、全市高端精装豪宅研究 1、市场格局 目前全市高端精装豪宅共计11个项目，其中6个项目在售，5个项目尚未开始销售（银河湾明苑精装修楼王尚未销售），从各个项目的分布来看，呈现出以下的特征： 城中尤其是市中心依然是高端精装豪宅集中地。市中心因其便利的交通、繁华的商业以及集中的商务活动等因素，且市中心寸土寸金的地段优势，中心地段成为打造高端豪宅的必要条件，常州有8个项目汇聚于市中心区域，其中怀德路——通江大道沿线有5个项目，是较为集中的区域； 武进板块未来是精装豪宅的重要竞争区域。目前区域内仅有新城公馆在售，创业紫金城则将于年底开盘，随着武进大规模的城市改造和市政建设，大量品牌实力开发商进入武进，包括绿城、绿地、星河湾以及本土的新城、创业等，这些项目主要集中于武宜路沿线，作为政府重磅打造的水墨江南历史文化长廊，未来将成为高端豪宅的必争之地； 新北板块尚缺少具有影响力的高端精装豪宅。新北板块由于新市政府的入驻，其核心区域内集中大量商务、公务人群，存在对于高端产品的需求量，但目前区域项目以中高端产品为主，但缺少具有代表性以及影响力的高端精装豪宅的项目。 板块 项目 开发商 项目动态 城中 新城首府 新城房地产 在售 凯纳华侨城 洛察纳房地产 在售 万博国际广场 新城房地产 在售 晋陵路八号 嘉宏房地产 在售 银河湾明苑 华光房地产 未售 巨凝金水岸 巨凝房地产 未售 凯悦中心 凯悦房地产 未售 新城金郡 新城房地产 未售 城西 朗诗国际街区 朗诗置业 在售 城南 新城公馆 新城房地产 在售 创业紫金城 江苏创业地产上海华盛建设 未售 2、产品研究 户型研究： 面积段分布较广泛，但区分尚不显著。从目前各个项目的产品户型及面积情况来看，面积范围较广，从54-500㎡均有分布，造成豪宅产品线的多样性，但也带来豪宅产品与普通产品无法有效分割，难以体现高端精装豪宅的特殊性； 大面积平层豪宅是市场主流，也是新盘的主力户型。140㎡以上三房、四房以上具备舒适性、豪华性的平层豪宅成为市区高端豪宅的主力，占据市场上的主流；从未来即将上市的巨凝金水岸、凯悦中心以及新城金郡等项目，均是以四房以上大平层豪宅产品为主。 项目 户型 面积（平米） 新城首府 两房 120 三房 163-188 四房 245 凯纳华侨城 三房 120-145 四房 181 万博国际广场 一房 54 两房 105-159 晋陵路八号 四房 161-250 银河湾明苑 四房 250 巨凝金水岸 三房 200-310 四房 360-500 凯悦中心 两房 95 三房 139-143 四房 173-201 新城金郡 两房 80 三房 127-151 四房 169 朗诗国际街区 一房 58-65 两房 87-101 三房 133-148 四房 155-213 新城公馆 两房 81-92 三房 125-172 四房 185-204 创业紫金城 / / 装修标准： 精装豪宅产品的装修以极致奢华为主，但创新不足。常州市场中的高端精装豪宅产品，对于项目景观、内部大堂、电梯以及内部装修都以奢华精装修为主，采用国际一线甚至顶级品牌，但依然局限于对于硬件的装修，软件设施装修不足； 豪宅精装标准逐步走向系列性和继承性。新城地产对于精装豪宅产品的研究已呈现系列化的趋势，从第一代的新城公馆，到第二代的新城首府，至第三代的新城金郡，精装豪宅产品在不断的进化升级，也成为项目一大品牌优势。 项目 装修标准 装修详情 新城首府 4300 三级精装系统，即精装户型、精装配套空间、精装社区，美国霍尼韦尔的中央新风系统，丹麦进口的丹弗斯电热式地板采暖系统，法国“圣戈班韦伯”外墙外保温系统，德国朗科专利技术——二道防水+自动收水系统技术的同层排水系统，日立变频多联商用中央空调，美国A.O.史密斯热水器，韩国进口三星彩色液晶可视对讲系统等八大智能系统 凯纳华侨城 3800 豪华精装修，高档瓷砖地面，高级天然石材，水管铺设形成地暖，双层真空Low-E玻璃 万博国际广场 3500 第三代精装产品，建筑物理性能提升 晋陵路八号 / 面砖，涂料大理石帝森克虏伯高速电梯 银河湾明苑 / 世界顶级精装豪宅，黑檀木实木复合地板，金箔银箔装饰的吊顶，古典金银箔墙纸，进口大理石 巨凝金水岸 / 顶级内部装修标准和品牌配套设施 凯悦中心 / 中央空调，中央热水，中央新风和进口电梯等组成12大精装系统 新城金郡 / 第三代精装豪宅，精装生活方式 朗诗国际街区 / 地面砖铺贴、地面聚氨脂防水涂料、整体橱柜(上,下柜)、防水石膏板吊顶、高档防滑瓷砖、门槛石、