2009-2010年天津房地产市场分析总结.pptVIP

宏观层面 ——宏观环境和房地产总体运行分析 2009年世界经济形势——各国政府的刺激政策使经济运行好转，但仍面临风险 回暖：2009年，世界经济在各国政府刺激政策的作用下开始逐步复苏，美国、欧洲三季度国内生产总值环比恢复正增长；日本经济在二季度走出衰退，三季度经济增速进一步增长；新兴市场国家和发展中国家复苏势头相对比较强劲，以致于部分国家已经开始收紧货币政策（澳大利亚、挪威在四季度先后升息，印度也提高了流动金比率）。 风险：虽然全球主要经济体的经济已经开始复苏，但带动经济复苏的主导力量——大家耳熟能详的各国政府史无前例的经济刺激政策2010年将会逐步“退出”，私人部门必须再度承担起支撑经济增长的重任。然而，一些关键因素将会制约发达国家特别是的私人消费增长，进而拖累世界经济复苏的步伐。 首先是美国的财政赤字约束。经济衰退中税收收入的减少和政府支出的增加，使得2009年美国财政赤字达到1.4万亿美元以上的创纪录水平，巨额财政赤字限制了美国继续采用扩张性财政政策刺激消费增长的空间。 其次，失业率和储蓄率上升的拖累。当财政政策对消费的刺激作用逐渐消失后，消费的增长将取决于个人可支配收入水平。由于美国失业率已经创下26年新高（10月份升至10.2％），而且市场普遍预计就业市场不会很快好转，失业率的高企将会制约居民收入水平的增长进而拖累消费。另外，储蓄率的回升也不利于消费的增长。 2009年中国经济形势——逐步改善、渐渐走强 2009年，中国经济复苏强度明显强于世界其他主要经济体。2008年四季度以来，为“保增长”而出台的一系列扩大内需政策收到超预期的效果，今年中国经济呈现“V”型走势。分季度看，GDP增速在一季度触底（6.1％），二季度强劲反弹（7.9％），三季度继续上升（8.9％），四季度可能达到年内峰值（9％）。与之相伴随的是，投资高速增长，工业生产增加值同比增速持续反弹，消费保持强劲，出口止跌企稳回升，物价逐步走出通缩。 今年中国经济总体呈现出加速复苏态势，从三驾马车——投资、消费和出口对经济增长的贡献率看，投资是2009年经济强劲复苏的主要动力。今年1-11月，投资同比增速达到32.1％，创下近14年以来的最高纪录。 国内消费增速基本保持稳步上升态势。从1-10月份的数据看，剔除价格因素后的实际消费增速（16.4％）超过了历史最高水平（15.7％）。在经济环不景气的背景下，消费增长如此强劲，政府刺激政策对需求的拉动可能是最主要原因。在政策刺激下，居民所表现出来的消费意愿和消费能力着实令人鼓舞 。 出口疲软是迄今为止我国经济复苏基础不稳固的关键因素。由于世界主要发达经济体经济复苏的步伐相对缓慢，且力度较弱，我国出口的好转也将相对滞后。 09年一季度到三季度，GDP增长率不断升高 2009年前三季度国内生产总值217817亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，比上半年加快0.6个百分点。分季度看，GDP增速在一季度触底（6.1％），二季度强劲反弹（7.9％），三季度继续上升（8.9％），四季度可能达到年内峰值（9％）。 2008年年底我国启动的4万亿投资计划，2009年我国经济迎来超过9000亿的中央政府投资和超过10万亿的银行信贷。GDP总体走势节节升高，从一季度到三季度，增长率不断升高，四季度估计不会低于9%，全年“保8”没有问题。 在经历了2008年底金融危机、经济触底之后，2009年全国经济呈现出逐步改善、渐渐走强的基本特征。 CPI显示通货紧缩风险，PPI全年负增长 居民消费价格指数（CPI），反映城乡居民购买并用于消费的消费品及服务价格水平的变动情况，并用它来反映通货膨胀程度 。2009年在1月（同比增长1.0%）后，连续9个月增长出现负值，至11月有负转正，同比涨幅达到0.3%；因此，我国需要采取对价格运行进行全面监测、保障粮食基本供给、调整收入分配政策等措施，应对通货紧缩风险。 工业品出厂价格（PPI），是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。2009年我国PPI负增长的态势持续全年，生产资料价格的下行是PPI负增长的主要推动因素。 城镇固定资产投资增长是2009年经济复苏的主要动力 2009年1-11月全国共完成固定资产投资168634.21亿元，比去年同期增长32.1% 。 分月来看，年初的投资额较低，均为达到15000亿元；5月开始回暖，6月达到全年的最高值24568亿元；下半年投资额运行较为平稳，除9月稍高外，其他月维持在17000-18000亿元之间。 分行业看，其主要源于三类投资：基建投资及其上游