中建报告第二部分.pptVIP

济南别墅市场小结 受到济南城市经济和产业结构的影响，别墅销售以本地客户去化为主。 济南已售别墅的空置率较低，说明济南别墅主要以自用型为主，投资客户占比较低，因此客户对于地段和配套更加注重，此点也印证了城市别墅去化良好而远郊别墅去化困难的现象。 城市别墅受到消费者热捧，远郊别墅去化速度缓慢。 独栋和双拼受到消费者青睐，联排和叠加普遍滞销，且联排和叠加供应量集中，产品同质化严重，未来竞争压力较大。 由于市场成熟度不高，别墅价格未能形成参照标准，部分区域别墅价格存在虚高的问题。 主要经济指标 良性关键词： 规模优势、升值潜力、山景与河景、人文气息、自然环境。 恶性关键词： 容积率偏高、产品品类同质化、配套不完善、地段劣势。 变量关键词： 规划设计、建筑设计、园林设计、客户定位、概念炒作、营销推广、物业服务。 规划设计：本案目前的规划无突出亮点，若要实现差异化，存在两种调整的可能： 方案1、总容积率不变，采用小高层的建筑形态提升社区北部的容积率，以降低社区中心及沿河部分的容积率，增加双拼的比重，实现大面宽联排产品，取消叠加类产品。但此举会大幅增加社区总建筑成本，同时带来的问题是小高层的售价会远低于别墅类产品，提升的双拼价格不足以支撑该部分效益损失，因此本方案不可行。 方案2、降低社区总容积率，增加类独栋和双拼的比重，实现大面宽联排产品，取消叠加类产品。此举会大幅提升社区品质，按照粗略估算，容积率降低至0.5，可以基本保证原方案的预期效益不变。 基于以上分析，可以得出结论，本案可以选择的方向之一是： 将容积率降低至0.5，实现类独栋和双拼产品比重的增加，实现大面宽联排的产品，取消叠加类产品，以更高的社区品质换取更高的销售单价，进而弥补原方案中损失的效益。 但是，按照以上的方案实施，本案的主流产品仍然是双拼和联排，仅仅是在原有的基础上实现了优化，即使通过后期的建筑设计和园林设计进行再次提升，我们的产品未发生本质变化，客户群也未发生本质变化，亦即本案仍然未能跳出竞争，实现真正意义的差异化。 跳出别墅看本案 艺术村落 别墅——西溪靓丽的风景 别墅——西溪，且留下 西溪，给我们留下了什么？ 是优美的杭州西湖？？ 是葛优的幽默，舒淇的性感？ 是一栋栋别墅让人向往神怡？ 还是一片片绿和一池池水形成的美丽画卷？ …… 创意产业朔源 全球化背景 国内创意地产发展状况 创意产业一般可细分为13大类 以文化内容和创意成果为核心价值，带动书报、广告等传媒业的发展 创意地产概念 创意地产最具吸引力的因素 创意地产物业功能需求 创意地产配套功能需求 创意地产应如何演绎 创意地产的概念可以定义为：泛地产+创意产业，其核心是一种新型的商业地产运作模式。 当住宅地产遇上创意产业，会产生1＋1等于3或大于3的效益。 原本单纯的住宅忽然间具备了商用物业的价值，由此催生出一种新型的投资收益模式。 所谓泛地产，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发。房地产变成了一种载体，除了基本的房屋使用功能之外，泛地产将派生出更多的功能和价值。 从上表我们可以看出，一流的美术馆资源和优美的自然环境是最具吸引力因素，其次便为知名的艺术机构聚集。 从左侧图表中可知：艺术家工作室主要承担的功能为“创作”，其次为“作品展示”。 对工作室的层高要求较高，在4—8米，面积与其他空间相比所占比例要大，对居住休息和办公接待的面积要求很低，主要生活及工作区域为工作室。 ？ 创意地产案例——纽约苏荷区 SOHO是“South of Houston Street”的缩写，中文译为“苏荷”； 位于纽约市曼哈顿岛的西南端，属于下城区城； 目前，纽约的艺术区主要分布在Greenwichvillage（西村）、East village（东村）、Tribeca、Kings Brooklyn（黑人区）、Chelsea、印度街，这些艺术区都是围绕苏荷区存在的。 纽约苏荷区的主要功能 创意地产案例——上海8号桥 八号桥是目前上海发展最迅速的艺术区，结合周边高档次公建配套，区域总建面约52万㎡。 1 八号桥 2 3 莫干山路 泰康路 4 5 6 苏州河 1933老场坊 东大名老仓库 上海8号桥的主要功能 上海8号桥对区域经济的贡献巨大 上海8号桥 创意地产案例——韩国首尔数字媒体城 * 济南别墅产品形态分析 城市及近郊别墅 独栋、联排 齐鲁水郡·温泉岛 独栋 九如山庄 长清别墅 类独栋,双拼,联排，四独院 鲁商御龙湾 双拼，联排 康桥圣菲 独栋为主 少量的双拼 山东黄金崮云湖高尔夫别墅 联排、叠加、少量双拼 本案 独栋、双拼、联排、叠拼 皇冠水岸 独栋、联排 蟠龙山水 远郊别墅 联排、叠拼