城市更新技术经济分析.ppt

刘发全 附加：城市更新技术经济分析 城市更新的任务和内容 城市更新效益分析 城市更新技术经济指标 老住宅区更新改造经济分析 一、城市更新的任务和内容 改造那些落后的不合理的城市经济结构、社会结构和环境结构，重新规划城市空间布局，或逐步对它进行调整、建设，是更新后的新城市有利于生产，有利于商品经济发展，有利于提高人民的生活水平。 城市更新的原则 对老城区的更新、发展应有全面规划，把工业技术改造和老城更新结合起来，按计划有步骤地调整工业和仓库用地，在工业技术改造的同时，设法消除污染，改善环境； 不要见缝插针、要适当集中更新； 加强现有设施的维修养护，维修资金专款专用，首先要确保现有设施的简单再生产； 新建和更新相结合，有计划地征地新建房屋，为更新老城创造条件，“新老结合，以新补老”； 大力改善居住环境，改善街巷、供水、排水、路面，加强绿化； 注意文物古迹的保护，保留城市的传统特色。 二、城市更新效益分析 1、对老区更新效益分析 有利于城市总体规划的实施； 有利于调整城市用地，促进生产的发展； 更新“危、积、漏”房屋，提高居住水平； 更新老区有可能利用原有的市政公用和文化福利设施。 在老区建设，可以减少住宅及公用事业经营管理费，且危破房区一般地处市中心，有一定吸引力，但总的来说，其安置拆迁户的费用要比郊区占用农田的耗费多几倍。 2、对开发新区的效益分析 开发新区可按现代城市规划原则进行，可将工业区和生活区有机地结合，兼顾经济效益、社会效益和环境效益； 最大优点是没有（或很少）拆迁，余房率可达80%甚至100%； 可以转移部分老区居民，不仅降低人口密度，而且为老区改造提供回旋余地； 因在空地上建设，干扰小，有利于降低建筑造价； 占用农田，还要支付青苗和土地费，而且须另行开辟菜地而增加投资； 减弱城市系统功能，加大配套费用。 3、老城更新次序 从中心到郊区：因拆迁量大，一期费用剧增且积压资金，其优点是公共事业费用较小，经营费用亦小； 从郊区到中心：从经济上讲，比前一方法（特别是考虑资金时间价值后）效益明显好；缺点是进程较慢。 结论：一般是以建设郊区为主、部分更新中心地带的综合方法。 三、城市更新技术经济指标 人口密度：单位土地面积内居住的人口数量； 建筑密度：单位土地面积内兴建建筑物基地占地面积数量； 拆建比：拆除的建筑面积与改建后的建筑面积之比； 拆安比：拆除的建筑面积与安置当地居民所需的安置用房总面积之比； 增户率：拆迁安置居民是，往往由于增加住房间数而需要从原户分户，因此安置后的总户数一般都多于原户数，增加的户数占原户数的百分比即为增户率； 余房率：改建后的住宅建筑面积（扣除安置原来居民的安置用房的面积所得的）余房量，占新建面积的百分比。 旧房拆除与否的界限 旧房改造方式 旧房改造方式（中小城镇） 经济合理的拆除量β △A：拆除旧房及安置增户率部分建筑投资 △B：市政配套增加投资（含土地征购及农民的安置费用） 显然，当△A=△B时，改建方案优。 经济合理的拆除量β 示例 某城市现有人口100000人，现有居住面积400000m2, 计划第一期：人口120000人，居住面积定额5m2/人 计划第二期：人口200000人，居住面积定额8m2/人 经济核算的拆除量占新建面积的百分比S=12% 第一期： ω=120000×5=600000 ρ=600000/400000=1.5 β=S(ρ-1)/(1-S)=0.12×(1.5-1)/(1-0.12)=0.12×0.5/0.88 =0.06818≈7% ω新=β·ω/S=227272≈228000m2 四、老住宅区更新改造经济分析 总费用 直接费用：发生于旧住宅自身的一次性投资及使用期间的各种费用； 间接费用：城市公共建筑、市政工程等费用 社会费用：未由建设单位支付，国家直接支付的有形和无形的费用 总效益 直接效益：居住面积增加，房屋质量、设施水平、环境质量的提高 间接效益：住宅需求缓和、土地利用率提高、市容景观改善市政交通及征地压力缓解 社会效益：社会安定、精神文明、工作学习效力提高等等。 * * 返回第三章 城市的更新应讲究经济效益，合理使用土地和投资；也要讲究社会效益，使城市建设和住宅建设取得良好的协调；还要讲究环境效益，创造良好的居住条件。老城的发展主要通过三条途径： ①老区更新，②开拓新区，③综合解决（更新和新建结合）。 肯定拆除 不能使用 0 71%以上 危房 需计算后确定 尚能使用 4-15 61-70% 严重损坏房 肯定保留 基本可以使用 16-24 31-60％ 一般损坏房 肯定保留 完全能使用 25-39 21-30％ 基本完好房 肯定保留 完全能使用 40-60 0-20％ 完好房 留拆情况 使用状况 可以使用年限 损耗程度 房屋完损状况