万晟金地公馆复盘设计总结PPT.ppt

万晟金地公馆 ________项目复盘设计工作总结 汇报部门：设计部 报告时间：2014.7.18 第一部分：简要回顾 复 盘 总 结 第二部分：开发设计 第三部分：改进措施 第一部分：简要回顾 万晟.金地公馆项目位于长通路以北，昆明路以南，清真寺胡同以东。项目于2011年4月30日开工至2012年12月30日竣工。本项目规划用地性质:A地块为居住用地，B地块为公共设施用地。规划总建筑面积91304.26㎡, 其中：A区总建筑面积73624.66㎡,住宅面积45656.1㎡，公建面积11413.8㎡,地库面积16554.76㎡。 B区为商业公建，建筑面积17679.6㎡。A区容积率 1.99，B区容积率 1.49。A区绿地率 28.6%，B区绿地率 25.3%。规划停车泊位421个，其中：B区地面停车位112个，A区地面停车位115个，地下停车位194个。 第二部分：开发设计 1、项目设计亮点 (1）项目所选户型基本为刚需经典小户型，从销售情况反映，A1至A6号楼内40㎡至99㎡这部分主力户型销售业绩良好，均已售罄。达到刚需购房人群需求，此类型户型也一致获得好评。 A1至A6#楼住宅均已售罄 (2）金地公馆园区内景观设计本着以人为本”的理念，体现人本效应，环境设计按照居住者的生活习惯与生活方式，追求环境的多样性、舒适性，提倡居民参与意识，满足业主的不同需要，小区的规划与周围的自然环境相互协调，充分利用规划设计手段，将住宅、道路、绿化、公建配套在用地范围内进行精心合理的布置和组合，创造有序流动的小区空间系列。 第二部分：开发设计 园区内景观亭设计 园区内绿植设计 园区内景观墙设计 业主锻炼区景观设计 园区景观小品设计 小区内绿植设计 第二部分：开发设计 (3）金地公馆项目住宅全部为精装修设计，精装修住宅作为新兴事物，具有有利于实施住宅装修产业化生产、有利于装修设计水平的提高、有利于装修质量及造价的控制、有利于保障施工质量、有利于保障室内环境质量以及有利于社会监控、促进住宅整体水产提高、为居住者提供高质量的居住环境等优势。鉴于上述原因，精装修住宅将必然成为住宅发展的主流方向，有利于引导消费潮流,在地产行业中更具竞争力，但需要不断的改善和克服行业自身弊端。 电梯理石包口装修设计 采用浅啡网纹理石进行电梯包口 入户大堂精装修设计 轻钢龙骨石膏板直线吊顶面饰大白乳胶漆 公共楼梯间精装修设计 楼体采用理石面层白钢栏杆扶手 第二部分：开发设计 2、项目设计不足 (1）A7号楼内，少部分紧凑对跃式小户型销售不够理想，还有十余套未售出。对万晟金地公馆loft产品分析，总结出几点缺点： 缺点一、上下楼梯不方便，尤其对有老人、有小孩的家庭而言，这部分人群基本不考虑购买对跃式产品。 缺点二、对跃式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促。 对跃式住宅户型图 第二部分：开发设计 （2）营销前期调研不足：对当地生活需求理解不透，周边住户人口不多，致使项目公建设计定位不准。本项目与新天地大型购物中心毗邻，对金地公馆B区公建商铺销售形成压力。周边住户更倾向于去新天地消费，致使投资者购买商铺需求减小。尤其是B区商业街一侧，仅有几户商铺售出。 项目位置分析图 第二部分：开发设计 (3）设计周期过短，缺乏前期项目调研： 房地产建设项目前期的充分论证，可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。项目前期的房地产市场调研至少应该包括四个方面的内容：客户分析、竞争对手分析、产品分析、市场走向项预测，投资回报、资金运作分析等等，而项目的方案设计要依据调研信息做最终决策。金地公馆项目的设计上缺乏项目可行性研究、环境的分析、前期方案研讨、前期市政规划的调研、举个明显的例子，由于未做充分的前期规划调研，在设计过程中，因为没有B区与A区中间的交通主干道向阳街的准确市政标高，项目建成后竖向高差较大，直接影响B区商业的销售。 而金地公馆B区商业基本上属于纯商业地产项目，商业地产项目对前期调研工作更加需要，一般地产企业（以万达地产为例）在做商业地产项目前期所必须要做的几个方面调研工作包括：? 一、经济环境的分析和生活结构研究 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 ◆?公共设施状况?? ◆?交通体系状况?? ◆?道路状况、通行量?? ◆?城市性质与功能特点?? ◆?各项城市的机能?? ◆?城市规划 三、商业发展规划和政策研究 四、区域零售业结构的市场调查与分析 五、立地条