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“欧亿”休闲运动用品城暨业主托管担保投资模式商业策划书 2006年项目策划方案 （绝密） 喻晓马 O2 “欧亿”休闲运动用品城 暨业主托管担保投资模式 商业策划书 项目撰稿人：喻晓马 2006年5月6日 方案目录： -项目行业市场调研报告………………………………………………………6 广州市（含国内、华南）经济环境的分析和生活结构研究?………………………6 ◆ 休闲结构现状和趋势………………………………………………………………… 7 ◆ 产业结构情况 …………………………………………………………………………10 　　◆ 市内类似中六商圈专业市场现状?……………………………………………………16 　　◆ 专业市场类地产生存现状…………………………………………………………… 17 　　◆ 休闲产业调查报告，从业者调查分析（含数据）………………………………… 25 二、区域结构调查与城市发展规划调查?………………………………………………………32 　　◆ 公共设施状况………………………………………………………………………… 32 　　◆ 交通体系状况………………………………………………………………………… 32 　　◆ 道路状况、通行量 ……………………………………………………………………32 　◆ 区域性质与功能特点 …………………………………………………………………32 　　◆ 各项城区的机能 ………………………………………………………………………32 　　◆ 城市规划?………………………………………………………………………………32 三、商业发展规划及政策研究………………………………………………………………… 33? 商铺发展规划………………………………………………………………………34 户外产业基地规划布局……………………………………………………………34 四、周边商铺规划及经营业态布局……………………………………………………………34 　◆ 典型调查与研究………………………………………………………… ……………35 　　◆地区未来商业地产的趋势分析…………………………………………………………36 投资效益预估……………………………………………………………………… 37 项目SWOT分析…………………………………………………………… 37 五、风险退出机制………………………………………………………………………………42 六、风险退出机制………………………………………………………………………………42 第二阶段：项目定位阶段………………………………………………42 一、 项目的市场定位………………………………………………………………………… 43 形象定位…………………………………………………………………………… 44 规模定位…………………………………………………………………………… 45 投资模式定位……………………………………………………………………… 45 购买商铺的目标群分析…………………………………………………………… 48 商铺的经营项目定位及功能定位………………………………………………………49 经营项目定位…………………………………………………………………………49 功能定位………………………………………………………………………………50 第三阶段：项目规划、设计方案阶段……………………………… 51 整体规划设计方案…………………………………………………………………………51 商城规划方案/经营空间调整方案……………………………………………53 商城设计建议………………………………………………………………… 55 第四阶段：项目营销策划阶段……………………………………… 55 一、项目价格计划………………………………………………………………………………55 二、营销整体规划方案建议书……………………………………………………………56 营销渠道建议……………………………………………………………………… 56 营销策略建议……………………………………………………………………… 57 促销卖点建议……………………………………………………………………… 58 三、价格策略执行计划建议书…………………………………………………………………60 整体均价建议……………………………………………………………………… 60 价格特别调整方式建议…………………………………………………………… 60 付款方式建议……………………………………………………………………… 60 四、管理模式建议书……………