商贸物流地产项目开发立项分析可行报告.docVIP

商贸物流地产项目 可行性研究报告 目 录 第一部分 总论 1 1.1项目名称及选址条件 1 1.2编制依据 1 1.3主要研究目的与内容 1 1.4项目主要结论及建议 2 第二部分 宏观经济 4 2.1 成都市城市概况 4 2.2 成都市城市发展规划 7 2.3 成都市宏观经济运行情况 9 第三部分 成都市土地市场概况 11 3.1成都市历年土地市场概况 11 3.2成都市2014年土地市场成交情况 11 3.3成都市2014年上半年土地市场交易情况 12 第四部分 成都市房地产市场发展现状 15 4.1成都市2014年房地产市场供应情况分析 15 4.2成都市2014年房地产市场需求状况分析 16 第五部分 成都市商贸及物流市场概况 18 5.1成都市商贸物流市场概况 18 5.2成都市主要专业市场概况 20 5.3成都商贸物流市场前景分析 23 第六部分 项目地块分析 26 6.1 项目区位 26 6.2 项目周边环境及设施 26 6.3 项目所在片区发展概况 27 6.4 项目区位综合评价 28 第七部分 项目定位分析 29 7.1 项目SWOT分析 29 7.2 项目定位市场定位研究 33 7.3 项目定位建议 35 7.4 项目开发模式与功能规划 36 第八部分 项目投资预算分析 40 8.1评估方法说明 40 8.2项目地块评分 40 8.3目前地块的价格预测 43 8.4项目地块指标建议 43 8.5项目地块价值预测 44 第九部分 项目地块运作方案 46 9.1方案一：自行投资开发运作 46 9.2方案二：独立进行土地运作 46 9.3方案三：合作开发 47 第十部分 项目地块项目投资测算及资金筹措 48 10.1 方案一投资成本测算 48 10.2方案二投资成本测算 51 10.3方案三投资成本测算 51 10.4 各方案投资成本统计汇总 51 10.5小结 52 第十一部分 经济效益评价标准 53 11.1方案一经济效益评价 53 11.2方案二经济效益评价 59 11.3方案三经济效益评价 59 第十二部分 方案风险评定及综合评价 60 第一部分 总论 1.1项目名称及选址条件 中建小商品城项目 地产开发讲究地段，地段，还是地段。可见项目选址的重要性。物流地产项目虽然与地产开发有很多相似的地方，但是还是不同于单纯的地产开发。比如，项目选择既不能在城市中心，也不能在偏远农村 ，更多应当选择在城郊。 　　如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化，而物流地产项目建设则是城镇化的重要推手，在未来中国调整二元社会结构中会发挥更为重要的作用。 　　物流地产项目选择在城郊，不仅仅考虑了土地成本。我们认为，物流项目选址，一般会考虑市场需求、产业基础和区位交通三大因素。当然，具体项目选择时还要考虑其他具体因素…… 　　物流地产项目是实现物流企业办公、货物集散和运输等服务活动的基础性设施，是物流节点的硬件和物质载体。为了使物流地产项目能够集中体现在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布，物流地产项目具体选址应遵循以下5大基本原则： 　　交通导向原则。交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方建设物流地产项目，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。 ? ? 城规导向原则。物流地产项目本身就是城市基础设施的重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于现代物流产业涉及到办公、交易、仓储、运输等 　　诸多服务环节，占地面积较大，所产生的大量货物运输对周边有一定的影响，因此在选址时，一般应选择在城市边界。 　　地形导向原则。物流地产项目占地规模较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为未来的拓展预留了空间。随着城市的发展，产品物流量将增大，可能对物流地产项目的规模和功能提出更高的要求。因此，项目地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。 　　经济适应原则。物流地产项目要与当地及其周边经济发展和产业规划紧密联系，满足当地货运量的需求，实现“人便于行，货畅其流”。 　　设施配套原则。物流地产项目的发展离不开完善的配套设施。是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为物流园区选址的一个重要因素。 四川省省会位于中国华西地区东部，成都平原腹地，古为蜀国地，秦并巴、蜀为蜀郡并建城，汉因织锦业发达专设锦官管理，故有“锦官城”之称，五代蜀时遍种芙蓉，故别称“芙蓉城”，简称“蓉”。成都约在公元前5世纪中叶的古蜀国构筑城池，三国时期为蜀汉国都。巴蜀文化在这里留下了丰富的历史遗迹。 成都境内地势平坦、河网纵横、物产丰富，非常适合农业生产，自古就有“天府之国”的美