东莞大朗镇项目前期市场定位方案.doc

东莞大朗镇项目前期市场定位方案 东莞大朗镇项目前期市场定位方案 广东正太凯盈投资管理有限公司 2012-4-6 前 言 本方案解决 两个核心问题 ： 1. 在现有的市场格局中，项目地块适合做什么（项目定位）？ 2. 地块在无产权的情况下，如何把控投资风险（运作模式）？ 在本案形成之前，正太联合以严谨务实的态度，对大朗房地产市场、区域商业环境以及地块周边环境进行了实地考察，同时对东莞部分农贸市场进行了走访。 PART 3 ：优术篇 PART 4 ：合作共赢篇 PART1 ：取势篇 PART 2 ：明道篇 3 4 总体 内容 2 1 PART 1 取势篇 一、经济发展之势 二、城市发展之势 三、楼市发展之势 一 、 经济发展之势 1 、经济总量 2011 年大朗全镇生产总值超过 144 亿元，同比增长 5%； 固定资产投资额 36.5 亿元；社会消费品零售总额 46.7 亿元；出口总额预计 16.2 亿美元。 总体经济实力雄厚 。 2 、主导产业 大朗镇现有工业企业 5000 多家，目前形成 3 大主导产业： 毛织产业、电子信息产业、装备制造业 。 2011 年大朗规模以上毛织企业工业总产值 81 亿元，增长 51%； 规模以上电子信息企业工业产值增长 33%； 规模以上装备制造企业工业产值增长 39%。 3 大主导产业增长势头非常强劲 。 3 、发展困境 以低技术含量、低附加值的加工环节为主，在全球生产网络中处于边缘位置；自主创新和自主品牌方面处于落后地位，未能形成具有核心竞争力的产业，在国内生产体系中也处于边缘位置。 经济面临双 边缘化困境。 用工 荒、成本上升、人民币升值、国际贸易 壁垒、生产利润不断萎缩， 贴牌加工企业生存环境日益恶化 。 环境污染、能源供应紧张、资源效能低下、土地利用粗放， 城市可持续发展后劲严重不足 。 “城市。产业双转型”是大朗未来发展的主旋律！本项目在定位和产品规划上应立足大朗未来城市和产业发展方向，引入全新的理念和发展模式。 4 、发展趋势 “腾笼换鸟” ， 淘汰落后产能，引进高新技术产业、龙头企业。 “三旧改造”，对土地实行集约化利用，培养创新型产业发展。 加大科研费用投入，加强人才培养与引进， 推动产业转型与升级。 推动 产业结构调整 ，大力发展现代服务业， 推动城市转型与升级 。 1 、城市定位 传统大朗 工厂林立 工人众多 产业集群 制造名镇 未来大朗 毛织之都 生态绿城 科技新城 宜居之城 城市转型升级 二 、 城市发展之势 松山湖 创新发展模式示范区 创新发展环境示范区 创新发展能力示范区 名企聚集中心 研发设计中心 人才教育中心 大朗 毛织之都 生态绿城 科技新城 宜居之城 2 、发展方向 土地空间相互交融公共中心互为吸引产业功能承接合作交通直接通达 功能互补 共同发展 “松朗城市区”让大朗与国家级科技产业园区融合共生。本项目位于此核心片区之内，我们的眼光与触觉，除了大朗，还应瞄准松山湖！ 借势松山湖 对接松山湖 融入大市区 三 、 楼 市发展之势 1 、发展历程 起步：本地开发商引领 2002 年 海杨城 中心花园 南峰碧水天源 2007 年 转型：深圳开发商介入 金泓财富公馆 凯 悦 美景花园 2009 年 新世纪添一居 新世纪长盛广场 新世纪明上居 万科金域蓝湾 腾飞：品牌开发商推动 碧桂园 富盈地产 东方银座 钜隆地产 深圳深物业 中熙地产 起步较晚，发展迅速！ 2 、发展趋势 2011 年大朗住宅市场成交量在东莞区 镇排名 中排名第六位，仅次于南城、寮步、虎门、松山湖和万江； 从近四年来大朗住宅市场成交情况来看，成交量增长极快，侧面反映出大朗房地产投资价值被市场认可； 近几年外地开发商，如万科、碧桂园、东方银座、富盈等，纷纷进驻大朗，房地产市场迅速升温； 大朗的区位优势以及房地产价格优势，将吸引大量周边区域中高端消费群体置业大朗、长住大朗，从而提高大朗的整体消费需求。 大朗房地产进入成熟开发阶段，城市凝聚力增强，带来中高档消费、居住的良性循环！ “腾笼换鸟”、“三旧改造”、“产业置换”、产业结构调整、促进房地产业地展等等，这一切都是 为了实现一个 核心发展目标 ： 促进“ 城市产业双 转型”！ 它将是大朗未来发展 的主旋律，它将给大朗带来广阔的发展前景！ 在“借势松山湖、对接松山湖、融入大市区”这一战略背景下，大朗房地产业发展将迎来新的发展机遇，未来将会有大量中高端消费群体置业 大 朗、长住大朗，从而不断提升大朗的整体消费需求。 面对 外部形势