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建工学院项目调研报告与初步建议（商业部分） 建工学院项目 调研报告与初步建议 （商业部分） 2006年11月 济南诚基地产 观点 这是一个定位的年代 我们认为，成功的商业地产项目都是相似的，那就是----精准定位 定位释义：在目标群体心目中建立独特的形象，占据不可动摇的位置。 即有竞争性的产品力和对目标群的形象力. 这是一个具备较强操作性的定义： 而且，一个项目的定位是变化的，随着项目的发展和状况的变化， 定位也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于当今商业地产 风险重重的时代，项目精准定位已是必然的事情。 所以，精准定位是商业地产成功的根本秘密所在. 观点 观点 这是一个风险的年代 我们认为，商业地产开发商最大的风险，那就是----时间 一种几乎无法控制的因素 但是，商业地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度与物业经 营的长期升值上 所以，在商业地产中，必须要考虑到资金运转与价值最大化的均衡 观点 这是一个整合的年代 我们认为，任何一个商业地产项目的成功都离不开整合的力量， 唯有通过专业的地产机构进行开发商/发展商、实力商家、投资者和消费者 全方位的整合才能实现效益最大化 所以，我们需要进行更具深度的资源整合。 观点 所以，塑造成功商业地产项目的解决之道 优秀的建筑设计（产品力强） +精准定位（一种生活方式的主张） +营销推广（整合强力的武器） +商业运营（实现长期的经营升值） 我们的目标 一切的目的为了 产品价值实现的最大化 任务 1、找出本项目的市场机会点 2、确定本项目的定位 3、制定出初步的操作建议 94、提供下一步更具产品价值实现力的深入服务 初步成果 …… 因此 宏观趋势把握 报告分析步骤 研究基本思路 项目定位 商家访谈 操作经验 操作初步建议 政策支持点 市场支持点 消费支持点 项目支持点 济南商业发展状况如何？ 我们项目又居于怎样的位置？ 究竟具有怎样的发展潜力？ 拥有怎样的市场机会？ 宏观认知与把握 ……… 　　 宏观环境分析 历下区位于济南市区东南部,面积100.89平方公里。下设10个街道办事处、1个镇，辖64个社区居委会、19个行政村。 地理位置 人口概况 泉城路街道办事处，总人口16618人，人口出生率6.28‰。 建筑新村街道办事处总人口41416人，人口出生率6.96‰，人口自然增长率2.06‰。 ? 趵突泉街道办事处总人口42631人，人口出生率4.8‰，自然增长率0.51‰。 文化东路街道办事处总人口110861人。人口出生率4.57‰，自然增长率2.15‰。 ? 解放路街道办事处总人口33952人，人口出生率6.88‰，自然增长率1.86‰。 全区共15.9万户，总人口59.87万人。世界特大城市的人口密度普遍超过每平方公里5000人，而本区固定人口密度为5934人/平方公里，人口密度超过5000人/平方公里。而本项目周边流动人口约15万人。人口分布较多集中在本案周边的几个办事处，具体情况如下： 甸柳新村街道办事处总人口42904人，出生率7.38‰。人口自然增长率3.67‰ 千佛山街道办事处总人口60239人，人口出生率5.37％。 燕山街道办事处总人口36758人，人口出生率8.4‰，自然增长率4.91‰。 东关街道办事处总人口44747人，15943户，人口出生率6.47‰。 大明湖街道办事处总人口30300人，人口出生率6.65‰。 人口概况 本案 宏观经济指数分析……… —— 8.5％ —— 29.8％ —— 8.6％ —— 0.08％ —— 18.3％ 在全市中所占比重 27.7 79571 19.0 219.53 7.4 60.46 -33.6 0.08 16.3 280.08 历 下 区 22.2 933809 17.0 735.97 19.3 702.47 6.0 92.58 16.4 1531.10 全 市 累计同比±％ 1—9月 累计 累计同比±％ 1—9月累计 累计同比±％ 1—9月累计 累计同比±％ 1—9月累计 累计同比±％ 1—9月 累计 县（市）区 地方财政一般预算收入 (万元) 三产增加值 （亿元） 二产增加值 （亿元） 一产增加值 （亿元） 生产总值 （亿元） 经济概况 历下区生产总值位于各区前列，其中三大产总值所占比例是各区之首，可见第三产业是历下区的主导产业