-《万洲地产公司制度之六工程项目管理制度》(42页)-项目管理.docVIP

青岛万洲地产发展有限公司制度汇编 之六工程项目管理制度 批准人： 2010年 3 月 日 总 则 一、目的 为加强公司开发项目全过程的管理，切实做好项目工程的“四控”（质量、进度、投资和安全控制）、“两管”（合同和信息管理）、“一协调”（组织协调）工作，特制定本制度。 二、范围 本制度所述的项目工程管理是指公司开发的房地产项目从工程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。 三、项目部为项目管理的主要责任部门。 第一部分 项目部组织架构及岗位职责 第一章 组织架构 项目总监 项目总监 各项目经理 各项目经理 财务部开发部行政人事部工程负责人物资部销售部工程控制部 财务部 开发部 行政人事部 工程负责人 物资部 销售部 工程控制部 资 料 员安装工程师 土建工程师 资 料 员 安装工程师 土建工程师 岗位设置说明：公司所有项目均采用项目经理管理制，项目运作中，项目部设置各职能部门，重点进行项目前期手续直至物业交付验收的全过程的项目管理。在资金、成本、营销、后勤保障方面业务管理权集中在公司总部，项目部经理有日常行政管理权（各部门人员可由公司对口部门兼任或项目部人员兼任）。 第二章 项目部岗位职责 第二部分 项目开发流程及管理制度 第一章 设计、施工、监理的选择 根据公司制订的项目开发计划（或项目开发方案），项目部按公司相关制度或规定负责办理有关项目工程设计、施工、监理等单位的比选、签约过程的工作。 一、设计单位的确定： 1、根据政府规划国土部门关于对开发项目规划设计实行招投标的规定，并结合公司相关管理规定，由项目发包领导小组比选确定2-3家设计单位为意向设计单位(根据项目需要可以酌情增加设计单位)。项目部再依照公司有关设计意图发出书面邀请函，邀请确定的意向设计单位参与开发项目规划设计方案的设计； 　　2、通过对开发项目规划设计方案的比选，由总经理审查，最终确定开发项目的设计单位； 3、根据公司《建筑工程合同》的有关规定，由项目部代表公司与最终确定的设计单位签订《项目设计合同》。 二、施工单位的确定： 1、参照政府建设主管部门关于对工程项目施工实行招投标规定，并结合公司有关规定，由项目部评标小组比选，项目土建总包单位由总经理最终确定，分包施工单位由项目经理确定报总经理审批。 2、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由项目部代表公司与最终确定的施工单位办理《项目建设工程施工合同》事宜。 三、监理单位的确定： 　 1、根据政府建设主管部门关于对工程项目建设监理实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度》的规定，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定由项目公司评标小组比选，再由总经理审查，最终确定项目工程监理单位。 　 2、根据公司《合同管理制度》的有关规定和经总经理最终确定审定的项目工程监理委托方式，项目部代表公司与最终确定的项目工程监理单位办理《项目工程建设监理合同》事宜。 四、 在办理与设计单位、施工单位、监理单位等外协服务单位签订合同过程中，项目部须根据公司对项目工程开工时机的把握和相关单位交换意见的反馈情况，提前做好沟通与协调工作。 第二章 设计任务书编制管理办法 一、编制原则 设计任务书的编制由项目部经理负责牵头，各专业工程师参与，公司总工、营销部、开发部协同编制，项目部负责起草、整理。 二、编制依据 规划选址意见书、建设用地规划、设计条件的控制性指标、建设用地道路红线、绿线、河道蓝线图、现状地形图、市场调研报告、公司对项目的营销定位、总体策划要求等。 三、编制要求 1、设计任务书的编制，要求内容齐全、合理，既要体现个性又要经济实用，充分展示“以人为本” 的人性化设计理念，体现好的人文气息和居住、绿化、环境空间；为铸造“精品、优良工程”打好基础。 2、明确项目的使用功能要求和配套设施项目、条件、指标，以及环境、道路、绿化等要求。 3、明确平面布置、竖向设计、房屋的套型、面积及户型比例，给出功能区域划分的建议。 4、房屋内各项设施、设备的设置及布局建议。 5、外立面及屋顶的建议。 四、编制流程 1、项目部根据政府规划国土部门批准的《项目规划设计要点》和《开发项目可行性研究报告》的内容，由项目部经理组织编写《项目设计委托书》初稿分别送公司营销部、开发部、总工进行初审。 2、营销部、开发部、总工分别于两个工作日内对《项目设计委托书》初稿提出初审意见，返项目部，由项目部经理于两个工作日内修订后报总经理审批（必要时须经公司总办会研究）。 3、项目部经理根据总经理审批意见于三个工作日内予以修正后提交给设计单位。 4、对于规模较大的开发项目，经公司总经理同意，项目部可邀请有关专业咨询公司对《项目设计委托书》提出专业咨询意见。 第三章 图