江苏无锡宜兴九龙依云豪宅项目营销推广策略提案.docVIP

江苏无锡宜兴九龙依云豪宅项目营销推广策略提案 宁宜置业九龙依云项目策略提案 九龙依云营销策略提案 [内需城市]民营经济发达的三线市场，外来需求稀薄 [高端区域]非热点高端别墅集中区域，政府机构云集 [山地纯墅]宜兴最大的纯别墅用地/城市森林山地资源具备唯一性 [成本压力]13个亿725亩，宜兴迄今价格最高的纯别墅用地 本项目简阅 [核心问题] 在成本压力和周期要求双重制约前提下, 如何实现价值利润最大化 [一]高端破题 · Why ·敢言第一豪宅 宜兴，这座美丽富庶的江南小城，县域经济基本竞争力蝉联全国第七名 尽管如此内向，却始终一步步在成长 从半岛花园开始，到江南春天，中堂，荷兰岛，乃至东氿壹号 宜兴人也一步步地在挑战自己的别墅承受上限 可是迄今为止 也许因为总有规模或规划或产品或理念的某方面不到位 没有一个楼盘真正放言并做到市场公认的“第一豪宅” 所以—— 我们来了 [1]宜兴楼市分析 在08年经济危机时期，宜兴房地产市场受经济大环境影响较大，市场销量和销售金额均大幅缩水 2009年市场回暖，销售量和销售金额均大幅上升，特别是销售价格有较大幅度的上涨，2009年1-11月份整体均价达到5300元/平方米，同比上涨55.9% 大落后的大起，短暂的高点和繁荣 投资额 亿元 同比 施工面积 万平米 同比 竣工面积 万平米 同比 销售面积 万平米 同比 销售金额 亿元 同比 07年 36.49 8.8% 7334.34 11% 96.36 -34.1% 157.97 19.9% 50.96 32.5% 08年 38.01 4.2% 336.54 0.7% 137.97 43.2% 67.98 -57% 23.23 -54.4% 09年11月 23.4 18.6% 216.13 -14.7% 24.75 -58.8% 74.7 136.2% 39.6 268% [2]宜兴楼市预测 宜兴整体市场——受国家调控影响较大，供需双方高点博弈中 “国四条”——增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设目前还只是起到政策导向的作用，之后将会有细则不断出台，“两会”之后今年的楼市基调将会基本确立，宜兴市场也将会深受影响 住宅整体市场走势判断——上半年以观望为主，下半年会出现较大波动 由于09年宜兴土地供应量以及开发量较少，所以2010年宜兴的整体上市量不大，同时目前的政策导向有明显抑制房价上涨的趋势，因此上半年楼市以观望为主。而经过半年的博弈后，下半年市场可能出现较大波动，而在宜兴这样的内向型城市，住宅市场短期强力反弹难度较大 别墅市场走势判断——与经济大环境挂扣，与市场关联度较弱 宜兴的别墅购买群体中私营业主占比最大，而该部分人群的购买力与其事业发展息息相关 宜兴在售别墅项目一览表 2009年宜兴别墅市场去化速度快，在售项目仅剩两个，为东氿1号南郡和荷兰岛，其中东氿1号南郡仅剩余1套联排别墅在售（290平方米298万/套）；荷兰岛目前推出的为1期，剩余3套独立和1套联排，后期项目规划未定 现阶段宜兴别墅市场供应量极度缺乏 [3]宜兴别墅市场供需分析 别墅供应进入短暂的断档期 区域 项目名称 产品类型 建筑风格 面积段（㎡） 总价区间 开盘时间 去化速度 城东 东氿1号南郡 联排别墅 现代 地上290-330 地下78-80 265-300万 09年6月 剩余1套可售 叠加别墅 地上220-250 无地下室 165-185万 已售罄 城西 荷兰岛1期 独立别墅 现代 地上300-350 地下130-180 350-500万 09年5月 剩余3套可售 联排别墅 地上185-270 地下70-114 160-180万 剩余1套可售 [4]宜兴别墅市场未来供应分析 宜兴未来住宅市场的土地供应量约为120万平方米，主要为以上4幅地块，分布区域集中在城东新区和城南大溪河区域，住宅市场未来供应体量约为175万平方米（含少量商业、办公），体量较大 除苏宁地块在规划中明确不能设计低层住宅外，其余地块均可能出现低密度低层住宅产品，但体量有限，且不会出现纯低密度社区 地块 地块坐落 出让面积 （㎡） 容积率 总建筑面积 （㎡） 用地性质 苏宁地块 城东新区太湖大道以北 约38.4万 1.5-1.7 约61.5万 商业、办公、住宅 恒基兆业 城东新区东氿大道以西 约52.1万 ≤1.6 约83.4万 住宅 城南荆溪路以西 约3.6万 ≤1.8 约6.5万 商业、住宅 远东集团 苏宁集团 城南大溪河以南 约20万 ≤1.2 约24万 住宅 未来竞争地块分析 1、恒基兆业城东地块 恒基兆业城东新区地块