房地产相关论文：聚焦房地产.docVIP

房地产相关论文： 聚焦房地产 摘 要:2009 年10 月以来,中国70 个城市房价环比增长加速,特别是沿海城市的住房价格出现“井喷式”上涨,住房价格居高不下可能会助长住房市场泡沫的形成。中央近期出台了一系列房贷政策:二套房贷款首付不低于50%,90平米以上首套房贷首付款不低于30% ;银监会2010年第二次经济金融形势分析通报会提出严控地产开发贷款风险严限炒房及投机购房,这些都引起社会广泛关注。本文在分析我国房价不断上涨的原因后进行泡沫分析,并进行中日房地产对比,提出促进房地产健康发展的建议对策。 　　关键词:房价上涨;房地产泡沫;金融支持;日本房地产 一、近几年房价居高不下原因分析 　　(一)需求推动房价呈现长期上升趋势 　　(1)压抑近一年的住房需求在2009 年下半年集中释放。 　　由于金融危机的影响,07年末至08年三季度消费者购房预期需求降低,同时由于国家实行的紧缩性政策,2008年全年商品房需求同比下降20%,房地产投资增速同比下降31%。2009年二季度房地产市场开始反弹,受压抑10 个多月的刚性需求在2009 年下半年强劲释放。 　　(2)城市化进程的加速每年都会增加对住房的需求 　　2008 年中国城市化率为45.7%,约有5.94 亿城镇人口,中国社科院发布的《社会蓝皮书》预测,2010 年城市化率将增加2.3 个百分点达到48% 左右,将有1600万人口、40 万家庭城镇化,至少增加4 千万平米住房需求。 　　(3)中国城镇家庭数约1.68 亿个,每年有168 万个新婚家庭,以每户65 平米计,就将会增加1 亿平米的住房需求。 　　(4)财富保值增值预期 　　房地产行业市场需求本身就存在投资和消费需求。中国居民投资渠道比较少,在通胀预期提高、资产价格持续上升时期,住房投资性需求通常会快速增加。 　　(5)国际需求 　　房地产的国际需求有两部分:首先是全球资本流入,投资中国各地的外资企业,其中高级管理人员会形成住房的需求;其次是国际资本为获取比较利益,直接投资高档住宅和商业性地产项目,或者预期人民币升值和利率的提升,各种短期资本预见性地流入各类房地产资产。[1] 　　(二)土地价格快速上涨 　　(1)土地资源的有限性。经济越发达,国际化程度越高的城市土地资源的稀缺性越高。 　　(2)土地出让的招拍挂制度、价高者得到土地出让规则,使得房地产公司竞争稀缺的土地资源,地价上涨的速度很难遏制。 　　(3)地方政府土地财政是地价高居不下的内在原因。在分税制改革之后,地方政府财政收入大幅下降,地方经济发展、城市社会发展迫切需要财政投入,各地方政府通过高价土地出让,获取财政资金收入。目前, 各地方城市政府财政收入的40~60% 来自于土地出让收入。[2] 　　(三)其他因素 　　(1)除需求增多,土地价格上涨外由于政府对房地产的税费过高,也增加了房地产项目开发成本。 　　(2)社会保障不高 　　住房保障体系建设速度过慢,保障房供应严重不足,这些也都间接推动了房价的上涨。 　　(3)银行信贷政策的推动 　　去年适度宽松的货币政策的最大受益者之一无疑是房地产业。2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,国内贷款11293亿元,增长了48.5%,这部分资金大部分来源于银行。这种情况延续到了今年一季度。除了个人房贷,央行数据还显示,一季度房地产开发贷款新增3207亿元,季末余额同比增长31.1%。加强对信贷资金的调控,可能成为下一步楼市调控的重要政策选择。 　　二、中国房地产泡沫 　　(一)中国房地产泡沫测度和评价 　　纵观以往的亚洲金融危机以及近期的美国次贷危机,其导火线都是房地产泡沫的无限膨胀,且每次危机过后都伴随着经济的长期不景气,给国民经济发展和人民生活带来不利影响。鉴于此,中国房地产泡沫成为大家关注的焦点。 　　常用的测度房地产泡沫度方法主要有两种:一是利用房产基础价值与市场价格的偏离度来测度泡沫程度;二是利用统计指标测度房地产的泡沫程度,常用指标主要有房价收入比、房地产价格增长率与实际GDP 增长率之比以及空置率等。 　　对于我国房地产市场是否存在泡沫的问题,一直以来都存在争议。但是不可否认,近年来我国房地产价格持续快速增长,已经大大超出了居民可支配收入增长速度,呈现明显的泡沫化趋势。 　　中国社科院发布的2010 年《经济蓝皮书》指出,中国房价收入比超出3~6倍的合理承受范围,85% 家庭无能力买房。有人计算目前北京市的房价收入比已达27:1,超出国际平均水平5 倍。网络流行语:“有房没人住,有人没房住”也呈现了中国现在房地产的现状。 　　(二)泡沫成因分析 　　(1)金融支持过度是房地产泡沫生成的直接诱因 　　金融