房地产销售论文：房地产企业如何确认销售收入及会计核算.docVIP

房地产销售论文： 房地产企业如何确认销售收入及会计核算 [摘 要]如何确认销售收入成为房地产企业工作的重心,对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发收入及会计核算应该从收入的确认原则,主要风险和报酬是否转移等几个方面进行确认。本文就此作以探讨。 　　 [关键词]销售收入;会计核算 　　随着我国经济健康、快速发展,人口城市化进程不断加快, 房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。它有效地推动了相关产业的发展和经济总量的增加。在全国房地产市场逐渐走向成熟和局部出现过热的情况下,国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时,都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。对于市场普遍看好的商品房,作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场,即使开发商未取得预售许可证而提前预售的情况下,买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好,随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。本文就此问题进行探讨。 　　一、房地产行业收入中存在的问题 　　企业会计制度对收入的确认,更体现了实质重于形式的会计确认原则,使会计信息更具可靠性,要求企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算,而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。由于房地产的销售不同于一般商品的销售,其销售过程一般要经过订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中,还有商品房抵工程款等一些特殊情况。怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解,由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异,对同一事项也会形成不同的判断,不同的职业判断则会导致不同的结果,主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现,随意调节企业经营业绩,需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。 　　针对上述问题,正确理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策,对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。 　　二、现行会计制度中房地产行业收入确认的原则 　　按《企业会计制度》销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。 　　具体对于房地产企业来说,从谨慎性原则出发,一般应满足以下几个条件则确认收入:房屋竣工并验收合格,说明商品是合格的;完成竣工结算,说明成本能够可靠地计量;签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业;房屋办理了移交手续交付业主使用,说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下,竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间,所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日,该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款,待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。 　　在房地产销售中,房地产的法定所有权转移给买方,通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况:卖方根据合同规定,仍有责任实施重大行动,例如工程尚未完工。在这种情况下,企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。(2)合同存在重大不确定因素,如买方在特定有退货选择权的销售。企业应在这些不确定因素消失后确定收入。(3)房地产销售后,卖方仍有某种程度的继续涉入,如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。 　　三、对商品房销售收入确认的分岐 　　商品房销售收入确认的争议性问题主要集中在以下方面: 　　1.签订预售合同收取预收货款能不能作销售确认。在这一时刻,房屋尚未建成,面积没有最后确定,商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥,由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中,与收入相匹配的成本还不能准确计量,故不能确认。 　　2.订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确认。此时虽然法律意义上的要约已经成立,但标的物房屋未经购买人验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同,在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定,因此在购买人验收认可前,存在有退款风险甚至退货风险,故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件,并且在不可撤销的建造合同的条件下,方可按照建造合同收入确认的原