2012年广西南宁童乐嘉园商业项目可行性发展策划报告前期策划.docVIP

2012年广西南宁童乐嘉园商业项目可行性发展策划报告前期策划 * * 前言 承蒙贵司对我公司的信任与支持，鉴于本项目调研分析的工作量及时间紧凑性，我司对本项目的前期调研及发展定位策划工作深入思考，实现项目旺场经营，商业开发价值最大化，前期阶段需要解决两大问题，一是解决项目;做什么;，二是解决项目;怎么做;。 本报告着重解决项目;做什么;的问题，我们在本次沟通达成一致共识后将会深入论证分析;怎么做;的问题。 * 项目所在区域的商业市场环境及未来的发展空间如何？ 项目以怎样商业定位方向符合区域未来市场发展要求？ 项目自身具备的竞争优势及所面对目标客户群是怎样？ 项目;做什么;需要解决的三个核心问题 我们带着问题去寻找解决方案 * PART 1 区域背景及市场环境分析 PART 2 项目条件及目标客户分析 PART 3 项目可行性发展定位方向 报告思路 * PART 1 区域背景及市场环境分析 项目所在区域的商业市场环境及未来的发展空间如何？ * 一、相思湖新区在南宁城市发展及商业发展版图中占据怎样的发展地位？ * 城市性质：南宁市是广西壮族自治区首府，北部湾经济区核心城市，我国西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。 城市规模：到2020年，中心城区城市人口控制在300万人以内，城市建设用地控制在300平方公里以内。 南宁城市规划定位 南宁定位为北部湾经济区中心城市，西南出海通道的综合交通枢纽，2020年中心城区人口300万人。 * 《规划》：以邕江为轴线，两翼拓展，实施南向发展战略，重点建设五象新区。具体为： 向南——提升邕江南岸区域，重点加快建设五象新区； 向东——完善凤岭片区、仙葫片区，加快建设龙岗片区； 向西——加快相思湖新区建设。 南宁城市规划以邕江为轴线，两翼拓展，实施南向发展战略，重点建设五象新区。 南宁城市规划方向 相思湖新区处于城市发展主方向，发展前景广阔。 * 南宁市发展成为300万人口北部湾核心城市，城市扩容发展是主旋律； 南宁城市扩容以邕江主轴，两翼拓展为主核心，未来相思湖新区将会是城市西进发展主场。 从南宁城市发展规划布局看： * 城市商业发展格局 城北商圈 民族大道 朝阳商圈 江南商圈 大学路 五象商圈 相思湖商圈 琅东商圈 凤岭商圈 南宁城市商业格局形成以朝阳老商圈为中心，多个新商圈为布局发展 南宁城市商业格局：以朝阳商圈为核心，包括琅东商圈、江南商圈，兴宁商圈还有正在启动的五象商圈和相思湖新区商圈在内的城市商业格局。 * 朝阳商圈是南宁城市级核心商圈，拥有南宁“第一商圈”美誉。作为南宁市现有唯一的城市级商业中心，处于一个举足轻重的地位，它的一举一动都牵动着南宁经济的大动脉。在这月人流量最高在30万人次以上的商圈里，它拥有非同凡响的人气、浓厚的商业气氛何浓郁的商业文脉。 朝阳商圈分析 朝阳商圈作为南宁老商业中心，中心地位依然是无可撼动 商圈消费特点：以居民流消费为主，中高低档次均可满足； 商圈组成特点：以商场、步行街、商业裙楼等组成，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等五大功能于一体； * 十年琅东，终成今天的“南宁CBD”，成为南宁近年来城市发展的“名片”。在政府相关部门的商业规划体系上，琅东商圈被定位为城市级区域级商圈，从目前来看，这个商圈已经初步形成了包括梦之岛水晶城（梦之岛百货）、金湖商业广场（南宁百货、人人乐超市）、以及已经签约的广州友谊百货（地王裙楼）共同构筑的区域级商圈雏形。 商圈消费特点：以商务流消费为主，中高档次为主； 商圈组成特点：主要以集中商业构成，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等五大功能于一体； 琅东商圈分析 埌东商圈经过十年发展，目前成为南宁新商业中心代言 * 五象新区建设将是“再造一个新南宁”的庞大系统工程，它不仅是一个占地面积达175平方公里，可容纳150万人的广阔区域，同时也将是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，未来更将成为继埌东之后南宁城市形象新的代表； 五象新区商圈分析 五象新区承载再造一个新南宁的重任，商业还处于起步发展阶段，未来将会形成南宁新商业中心发展方向。 * 现有商业消费特点：以居民消费+学生消费为主，中低档次； 现有商业组成特点：商业构成多集中在高校附近，以超市或市场带动区域商业发展，业态以学生服务为主； 虽然目前相思湖新区尚未有明显的商业集群中心，基本上沿大学路零星分布，但是区域高校云集，拥有着强大的消费潜力，同时随着相思湖CBD核心商务区的建设，相思湖新区未来势必成为南宁最有活力的一个区域，商业前景不可限量； 相思湖商圈分析 相思湖新区作为南宁高教基地，未来将会以相思湖CBD为带动，形成南宁西部新商业中心。 * 南宁商业市场形成朝阳老商圈及琅东、江南及凤岭等新兴商圈并存发展的发展格局；