2013年5月海南申亚亚龙湾综合体项目项目营销报告销售推广方案.docVIP

2013年5月海南申亚亚龙湾综合体项目项目营销报告销售推广方案 THE PLANNING AND SALES STRATEGY REPORT THE PALNNING AND SALES STRATEGY REPORT 2013.5 上海睿瓴 SANYA WONDERLAND INSIGHT THINKING…… 申亚思考 —— 在 三亚 ，掀起一场酝酿已久的 全新度假风暴 题问决解 题问析分 题问示揭 题问面直 阅市场 宏观分析 Market Analysis A MARKET ANALYSIS 2013 第一季度海南分类物业成交对比 11% 2 % 87% 6% 8 % 86% 2013 年海南市场别墅成交上升，酒店式公寓成交下降 别墅销售同比增长 3% ，酒店式公寓同比减少 8#0046994% MARKET ANALYSIS 2013 第一季度海南分类物业成交分析 15% 78% 7% 7% 1#0046994% 79% 2013 年三亚市场别墅成交上升，酒店式公寓成交下降 别墅销售同比增长 8%, 酒店式公寓同比下降 7% MARKET ANALYSIS 90 ㎡以下仍是市场成交主力，但比例从 上年 下降为 39% ； 120-170 ㎡户型成交面积占比增量最大； 220 以上大户型成交有一定比例的增长； 90-220m 2 2013 第一季度海南户型面积段成交分析 MARKET ANALYSIS 200-600 万 200 -600 万 2013 第一季度海南总价段成交分析 千万级以上高总价成交占比增加主要受陵水区域拉动； 两端 成交占比增加，百万以下总价 成交占比增加； 低 总价与高总价成交分别明显增加 MARKET ANALYSIS 三亚 2010-2013 年市场月度成交表 根据图表观察，每年 1 月是三亚销售额和销售价格最高的月份 MARKET ANALYSIS 三亚 2010-2013 年市场月度供求比 根据上述表格，观察三亚的成交面积和成交套数从长时间来看，处于上升趋势 三亚楼市成交均价基本维持在 25000-30000 元 / ㎡间，最近成交均价稍有回落 MARKET ANALYSIS 相比陵水，三亚成交类型中，别墅的资金回收量占比正在 降低。 随着 三亚开发的后续供应不足，高端度假需求正在向陵水过渡。 从市场成交看，别墅 成交面积的绝对值仍然实现了同比增长。 MARKET ANALYSIS 三亚市场呈现两端化结构， 200 万以下、 200-300 万及 800 万以上等都占到较高的比例。 中高总价（ 500 万以上）的成交金额占比不到 1/3 ； 中低总价区间中， 200-300 万以下占比最大 。 500 万以上 MARKET ANALYSIS 2012.01-2013.03 月 三亚住宅各面积段供求量对比 三亚 市场供应量以 50-70 ㎡户型为主， 300 ㎡以上大户型市场供量减少 ； 市场 成交量以 50-90 ㎡以及 100-120 ㎡为主， 220 ㎡以上大户型（别墅）成交较 明显； 70-90 ㎡供需相对平衡，系 90 ㎡以下产品市场机会。 220 平米以上消化存量 100-120 平米供不应求 供需相对平衡 供应过量 供需相对平衡 别墅产品有机会，公寓需找准户型 MARKET SUMMARY 城市分析 ：三亚刚性需求和高端需求旺盛；由于三亚高端住宅产品供应不足，陵水承接了三亚高端度假需求，并逐渐向万宁、博鳌等地转移 成交房型 ：海南和三亚仍以中小户型产品为主。供应上， 50-70 ㎡严重供应过剩， 70-90 ㎡相对供需平衡；成交上， 70-90 ㎡和 100-120 ㎡最为热销，同时 120-170 ㎡成交增长最快；供求比上， 220 ㎡以上户型供应稀少 成交总价： 100-200 万、 200-300 万区间是市场成交主力，三亚 800 万以上高总价产品也极受市场追捧。 成交产品： 尽管别墅成交量上升，但公寓依然是市场成交主力 补充说明 政策层面：全力推进国际旅游岛建设， 119 亿元推动水陆交通建设，中线高速 建设完成 70% ， 进一步扩大海南旅游市场容量。 旅游 市场：每年的 10 月至次年的 2 月是旅游高峰期，旅游总收入和酒店客房开 房率在此期间逐渐达到峰值，随后降落。 土地市场： 2 月份海南土地出让地块集中于中西部，三亚仅 115 亩，总建筑面积 76516 ㎡，预示三亚后续住宅及商业供应可能面临短缺态势。 住宅市场：政策末班车效应叠加，重点城市成交量上升，库存消化周期降低， 三亚降至 38 个月。 成交市场：三月三亚以 60-70 ㎡小户