2016年成都房地产市场研究报告.doc

2010年成都房地产市场研究报告 66（一）市场综述 67（二）供求关系分析 68（三）市场供应量分析 72（四）市场成交量分析 75（五）成交价格分析 76（六）个案分析——银石广场 79六、两限房市场 79（一）市场综述 79（二）量价分析 80七、产品篇 80（一）产品综述 82（二）案例分析 103八、营销篇 103（一）营销综述 105（二）广告媒体投放分析 106（三）营销策略盘点 118（四）案例解析 124第三章 2011年房地产市场走势预测 124一、房地产行业政策预测 125二、土地市场趋势预测 126三、房地产市场走势预测 130四、总结 133第四章 区域数据篇 133（一）主城区数据 136（二）郊区数据 第一章 市场背景篇 一 、城市经济 （一）GDP 图 1-1- 1 2003年-2010年1-11月成都GDP走势 单位：亿元，% 数据来源：成都市统计局 2008年遭遇5.12大地震及国际金融危机的双重影响后，09年生产总值和GDP出现减趋势，但2010年GDP增长率开始上涨，高至15.70%的增长率，说明成都受金融危机的冲击相对较弱，主要原因之一是成都市出口制造业占比小，而第三产业占比接近50%。2011年1-11月成都市实现生产总值6262.61亿元，同比增长15.70%。从目前快速增长的生产总值可以看出，成都房地产市场快速发展，房价的增长速度也是十分迅速的。 （二）工业增加值 图 1-1- 2 2002年-2010年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值) 单位：亿元 数据来源：成都市统计局 2002年-2010年1-11月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在2010年达到峰值1447.2亿元，同比上年增长23.7%。受金融危机的影响，2009年和2010年相比2005年-2008年的30%的增长率有所放慢。但作为国民经济核算的一项基础指标，工业增加值的不断增长也体现了房地产行业的发展速度。 （三）进出口 图 1-3- 1 2000年-2009年1-11月成都进出口总额走势 单位：亿美元 数据来源：成都市统计局 成都进出口总量呈逐年递增态势，2010年成都进出口总额达到了224.6亿，同比上年增长了47.5%，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。 （四）固定资产投资 图 1-4- 1 2003年-2010年成都房地产投资走势 单位：亿元 数据来源：成都市统计局 从2003年-2010年1-11月成都房地产投资走势来看，除2008年受“5.12”地震和金融危机的影响，促使2009年房产投资总额出现极大降幅，降至22.33%。2010年成都固定资产投资总额达到3843.77亿元，房产投资总额1141.59亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到43.6%。 （五）社会零售总额 图 1-5- 1 2001年-2010年成都社会消费品零售总额走势 数据来源：成都市统计局 2010年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2179.72亿元，同比上涨18.5%，较2009年全年增速的20.4%有所有下降。即使金融危机波及全球，对于成都市商贸物流业的迅猛发展，影响甚小。定位于休闲城市的成都，中心城区即拥有260万㎡的卖场营业面积，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。 二、城市房地产与经济发展的关系 一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。 （1）GDP与房地产市场 图1-2- 1 2002-2009年成都地区年度生产总值及增幅走势 单位：亿元，% 数据来源：成都市统计局 从数据来看，今年的成都地区GDP同比增长15.7%。增速恢复在07年水平。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖所用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。 （2）CPI对房地产行业的影响 图1-2-2 2009年—2010年11月成都地区各月CPI走势 数据来源：成都市统计局 通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。2010年11月份，成都市居民消费价格比上年同月上涨5.57%，为近两年来的新高。居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居民的投资首选。房地产的需求数据再通胀预期下，成了货币保值的理财手段之一。 （3）M2、调控与房价 图1-2-3 2009-2010年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较 单位：亿元（左